Vânzarea la licitație a unui bun reprezintă o specie a contractului de vânzare-cumpărare, scopul urmărit de adjudecatar fiind dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului ce a constituit obiectul derivat al acesteia. Chiar dacă încheierea procesului-verbal de licitație nu a făcut ca proprietatea să se transmită în favoarea lui, predarea efectivă reprezintă o consecință a dobândirii proprietății.
Din examinarea coroborată a prevederilor art. 1685-1686 Cod civil rezultă că bunul trebuie predat împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei, obligația de predare întinzându-se la accesoriile și tot ceea ce este destinat folosinței sale perpetue, precum și la titlurile și documentele privitoare la proprietatea sau folosința bunului.
Îndeplinirea întocmai a acesteia constituie premisa asigurării exercițiului netulburat și corespunzător scopului avut în vedere de cumpărător la momentul participării la licitație, debitorul în calitate de vânzător având obligația de a întreprinde toate măsurile necesare în vederea preluării bunului liber de orice sarcini care ar putea împiedica cumpărătorul să își exercite nestingherit posesia și folosința.
În acest sens, art. 1687 Cod civil stabilește în mod expres că predarea imobilului se face prin punerea acestuia la dispoziția cumpărătorului, liber de orice bunuri ale vânzătorului. Fiind vorba despre o dispoziție legală cu aplicabilitate generală, ea se impune a fi respectată atât de către părțile implicate în operațiunea de vânzare-cumpărare, cât și de către orice terț care ar putea invoca un drept propriu cu privire la bunul ce constituie obiectul derivat al contractului.
La momentul constituirii ipotecii în favoarea apelantei-contestatoare aceasta avea cunoștință despre faptul că imobilul era destinat a fi folosit de către debitoare în vederea depozitării mărfii pe care o comercializa. Deschiderea procedurii falimentului față de aceasta a determinat concentrarea activităților derulate de lichidatorul judiciar în vederea valorificării activelor aflate în patrimoniul său.
În absența vânzării bunurilor mobile (echipamente tehnologice, pesticide, erbicide etc.) aflate în respectivul imobil, obligația legală ce revenea debitorului prin intermediul lichidatorului judiciar consta în eliberarea lui pentru ca preluarea sa în folosință de către adjudecatar să se facă conform scopului avut în vedere de acesta la momentul participării la licitație. Imposibilitatea valorificării substanțelor chimice și regimul juridic special al acestora datorită impactului pe care îl au asupra sănătății umane și mediului înconjurător impun ca scoaterea lor din imobil să fie urmată de îndată de distrugerea lor.
Realizarea unui asemenea obiectiv nu este posibilă decât prin alocarea unor sume de bani ce se impune a fi suportată din averea debitorului. În acest sens, art. 165 pct. 4 din Legea nr. 85/2014 stabilește că vor fi provizionate cu ocazia distribuirilor parțiale rezervele destinate să acopere cheltuielile viitoare ale averii debitorului, inclusiv cele generate de litigiile în curs.
Legea nu face vreo distincție în funcție de actul sau faptul juridic ce determină angajarea respectivelor cheltuieli, esențial fiind ca ele să fie aferente procedurii insolvenței și să fie generate în viitor de activitățile ce trebuie întreprinse în cadrul ei. Distrugerea substanțelor chimice depozitate în imobil și mutarea utilajelor reprezintă neîndoielnic activități ce trebuie întreprinse în viitor de lichidatorul judiciar pentru a asigura predarea conformă a imobilului.
Realizarea acestora presupune angajarea unor sume de bani ce se impune a fi suportată din averea debitorului. În absența unor alte bunuri ce ar putea fi valorificate sau a unor creanțe ce ar putea fi încasate, în mod firesc singurele sume de bani disponibile sunt cele obținute din valorificarea imobilului. Provizionarea unora în vederea realizării activităților ce se impun a fi făcute în viitor nu este decât o consecință firească a derulării procedurii insolvenței.
Curtea de Apel Oradea – Secția a II-a civilă
Decizia nr. 271 din 28 noiembrie 2024
Prin Sentința nr. (…)/F/25.07.2024, Tribunalul (…) a respins ca neîntemeiată contestația formulată de contestatoarea (Banca) S.A., precum și contestația introdusă de contestatorul Municipiul (C) în dosarul conexat nr. (…)/a8 în contradictoriu cu intimata (I) S.R.L. prin lichidator judiciar (Lj) SPRL și creditorii Administrația Fondului Pentru Mediu, (C2) ROMÂNIA S.R.L., S.C. (C3) S.R.L., S.C. (C4) S.R.L., (C5) S.R.L., (C6) S.R.L., (C7) S.A., (C8) ROMÂNIA S.R.L., (C9) România S.R.L., (C10) GMBH reprezentată de (…), (C11) S.R.L., (C12) S.A., (C13) ROMÂNIA (…) S.A., (C14) S.R.L., (C15) S.R.L., (C16) S.A., (C17) S.A., (C18) S.R.L., (C19) (…) S.A., (C20) S.R.L., (C21) IFN S.A., (C22) S.A., (C23) S.R.L., (C24) S.R.L., (C25) S.R.L., (C26), (C27) S.A., COMUNA (C28) și (C29) ROMÂNIA S.R.L., împotriva raportului asupra fondurilor obținute din vânzarea de active și a planului de distribuire între creditori publicate în BPI nr. (…)/27.11.2023.
Pentru a hotărî în acest sens, tribunalul a reținut următoarele:
În fapt, în cadrul procedurii de faliment a debitoarei (I) SRL s-a procedat la vânzarea bunului imobil constând în Amplasament hală producție, depozitare și birouri situat (…), înscris în CF (…), nr. cad. (…), C1-(…), grevat de o ipotecă în favoarea contestatoarei (Banca) S.A. Conform procesului-verbal de licitație nr. (…)/13.09.2023 imobilul a fost adjudecat de către (A) SRL, suma încasată în contul unic de insolvență din vânzarea bunului fiind de 623.222,27 lei.
Potrivit raportului asupra fondurilor nr. (…)/24.11.2023 publicat în BPI nr. (…)/27.11.2023 (filele 8-9), din fondurile obținute în urma valorificării activului imobiliar lichidatorul judiciar a propus distribuirea sumei de 202.920,32 lei în temeiul art. 159 alin. 1 pct. 1 din Legea nr. 85/2014, din care 10.472,52 lei către fondul de lichidare în temeiul art. 39 alin. 7 din Legea nr. 85/2014, restul de 192.447,8 lei fiind incluși în categoria cheltuielilor de procedură.
De asemenea, a fost provizionată suma de 298.428,98 lei în temeiul art. 165 din Legea nr. 85/2014, din care: (i) în baza art. 159 alin. 1 pct. 1 din Lege suma de 273.438,98 lei cu titlu de cheltuieli pentru eliberarea imobilului valorificat, în vederea distrugerii stocului de mărfuri toxice depozitate în acesta, compus din pesticide, erbicide, fungicide etc; (ii) 21.000 lei + TVA cheltuieli cu ridicarea, transportarea și casarea utilajelor, mașinilor și echipamentelor tehnologice. Suma de 273.438,98 lei provizionată pentru distrugerea materialelor toxice face obiectul contestației introduse de (Banca) S.A. În cuprinsul raportului se prevede că în măsura în care costurile cu efectuarea demersurilor de mai sus vor fi mai mici decât sumele provizionate, diferența va fi distribuită către creditorul garantat (Banca) S.A.
În fine, având în vedere că bunul valorificat era grevat de o garanție (ipotecă de rang I) în favoarea contestatoarei (Banca) S.A., lichidatorul judiciar a procedat la distribuirea restului de 121.872,97 lei către creditorul garantat în temeiul prevederilor art. 159 alin. 1 pct. 3 din Legea nr. 85/2014.
Contestatoarea (Banca) a solicitat modificarea în parte a raportului și a planului de distribuire, în sensul distribuirii către aceasta a sumei de 273.498,98 lei în temeiul art. 159 alin. 1 pct. 3 din Legea nr. 85/2014, nefiind de acord ca din suma obținută în urma valorificării imobilului grevat în favoarea sa de o ipotecă să se suporte cheltuielile cu distrugerea substanțelor depozitate în acesta. În esență, consideră că acestă cheltuială nu se poate încadra printre cheltuielile enumerate la art. 159 alin. 1 pct. 1 din Legea nr. 85/2014. Mai arată că dispozițiile art. 165 din Legea nr. 85/2014 instituie o simplă facultate în sarcina lichidatorului să consemneze sume de bani cu ocazia distribuirilor parțiale, iar nu o obligație.
Contestația Municipiului (C) din dosarul conexat nr. (…)/a8 vizează anularea raportului și a planului de distribuire în vederea distribuirii către acesta a sumei de 21.887 lei cu titlu de creanță curentă născută în cursul procedurii, reprezentând impozite locale pentru bunurile debitoarei. În esență, consideră că aceste creanțe curente au ordinea de prioritate de la art. 159 alin. 1 pct. 1 din Legea nr. 85/2014, fiind incluse în categoria cheltuielilor de administrare a bunurilor.
În drept, instanța a reținut în speță incidența prevederilor art. 159 alin. 1 din Legea nr. 85/2014, potrivit cărora ,,Fondurile obținute din vânzarea bunurilor și drepturilor din averea debitorului, grevate, în favoarea creditorului, de cauze de preferință, vor fi distribuite în următoarea ordine: pct. 1 – taxe, timbre și orice alte cheltuieli aferente vânzării bunurilor respective, inclusiv cheltuielile necesare pentru conservarea și administrarea acestor bunuri, precum și cheltuielile avansate de creditor în cadrul procedurii de executare silită, creanțele furnizorilor de utilități născute ulterior deschiderii procedurii, în condițiile art. 77, remunerațiile datorate la data distribuirii persoanelor angajate în interesul comun al tuturor creditorilor, în condițiile art. 57 alin. (2), art. 61 și 63, care se vor suporta pro rata, în raport cu valoarea tuturor bunurilor din averea debitorului; (…) pct. 3 – creanțele creditorilor beneficiari ai unei cauze de preferință, cuprinzând tot capitalul, dobânzile, majorările și penalitățile de orice fel, inclusiv cheltuielile, precum și cele corespunzătoare art. 105 alin. (3) și art. 123 alin. (11) lit. a).”
De asemenea, potrivit art. 165 pct. 4 din Legea nr. 85/2014, ,,Cu ocazia distribuirilor parțiale, următoarele sume vor fi provizionate: (…) rezervele destinate să acopere cheltuielile viitoare ale averii debitorului, inclusiv cele generate de litigiile în curs”.
Analizând contestația formulată de contestatoarea (Banca) S.A., judecătorul-sindic a reținut că potrivit art. 1672 pct. 2 Cod civil, una dintre obligațiile vânzătorului este aceea de a preda bunul. Conform dispozițiilor art. 1687 Cod civil, ,,predarea imobilului se face prin punerea acestuia la dispoziția cumpărătorului, liber de orice bunuri ale vânzătorului”.
Ținând seama că în imobilul valorificat se află depozitate deșeuri toxice aparținând debitoarei, fapt necontestat în speță, pentru ca vânzătorul să își poată îndeplini în mod corespunzător obligația de predare este necesară distrugerea acestora. Astfel, în mod corect lichidatorul judiciar a provizionat suma de 273.498,98 lei, corespunzătoare ofertei celei mai ridicate primite din partea furnizorilor specializați în eliminarea acelor deșeuri, fiind o cheltuială viitoare aferentă vânzării bunului, în sensul art. 159 alin. 1 pct. 1 din Legea nr. 85/2014.
Lichidatorul judiciar a întocmit planul de distribuire cu respectarea principiului ordinii de prioritate a creanțelor statuat prin art. 4 pct. 6 din Legea nr. 85/2014, cheltuielile aferente vânzării trebuind a fi acoperite cu prioritate față de distribuirea creanțelor către beneficiarul unei cauze de preferință, care un rang de prioritate inferior corespunzător punctului 3 al art. 159 alin. 1 din Legea nr. 85/2014.
Pentru aceste considerente, contestația formulată de contestatoarea (Banca) SA a fost respinsă ca neîntemeiată.
În ceea ce privește contestația formulată de contestatorul Municipiul (C) în dosarul conexat nr. (…)/a8, judecătorul-sindic a reținut din start că ordinea de prioritate a creanțelor bugetare-impozite locale născute după deschiderii falimentului este cea de la art. 161 pct. 4 din Legea nr. 84/2014 (creanță curentă în procedura falimentului), iar nu cea prevăzută la art. 159 alin. 1 pct. 1 sau art. 161 pct. 1 din Legea nr. 85/2014. Impozitele locale nu sunt taxe aferente procedurii, respectiv nu sunt cheltuieli necesare pentru conservarea și administrarea bunurilor, aceste chestiuni fiind deja lămurite de ÎCCJ prin Decizia RIL nr. 12/2019 (paragrafele 48-53, 57-58), obligatorie pentru toate subiectele de drept.
În speță, câtă vreme distribuirile către creditori s-au făcut exclusiv în baza dispozițiilor art. 159 alin. 1 și 3 din Legea nr. 85/2014 (fiind valorificat un activ imobiliar afectat de o cauză de preferință), nemaifiind alte fonduri disponibile, în mod corect creanța curentă deținută de Municipiul (C) a fost exclusă din planul de distribuire, având un rang de prioritate inferior, corespunzător art. 161 pct. 4 din Legea nr. 84/2014.
Pentru aceste motive, contestația formulată de Municipiul (C) a fost respinsă ca neîntemeiată, nefiind îndreptățită la distribuiri din fondurile obținute de pe urma valorificării imobilului prin licitația organizată la data de 13.09.2023.
Împotriva acestei hotărâri, a formulat apel contestatoarea (Banca) S.A. solicitând admiterea lui și modificarea tot a sentinței apelate în sensul admiterii contestației formulate.
În motivare se arată că în mod greșit judecătorul sindic a reținut că se impune provizionarea unor sume inclusiv pentru cheltuielile viitoare ale averii debitoarei și că distrugerea substanțelor periculoase ar reprezenta o astfel de cheltuială. Lichidatorul judiciar a încălcat prevederile art. 159 alin. 1 pct. 1 si 3 la întocmirea planului de distribuire reținând din suma încasată în urma valorificării imobilului grevat de sarcini în favoarea apelantei să constituie un provizion în sumă de 273.438,98 lei, sumă pe care sa o utilizeze în scopul distrugerii stocului de mărfuri constând în pesticide, erbicide, fungicide, etc., depozitate în imobilul valorificat în procedură.
Distribuirea prețului obținut din valorificarea acestui bun trebuie să se facă în conformitate cu prevederile art. 159 alin. 1 pct. 3 din Legea nr. 85/2014. Având in vedere ca bunul imobil era afectat de ipoteca de rang I, inclusiv suma de 273.438,98 lei trebuia distribuită către apelantă, ea neintrând în categoria sumelor care pot fi provizionate.
Exceptarea de la provizionare a sumei de 273.438,98 lei este conformă cu dispozițiile art. 159 alin. 1 pct. 1 3 din Legea nr. 85/2014. Constituirea acestei sume cu titlu de sume necesare pentru distrugerea materialelor depozitate în hala valorificată este neconformă scopului legii, așa cum este prevăzut în dispozițiile art. 2 din Legea nr. 85/2014. Este adevărat că art. 165 din Legea 85/2014 prevede că pot fi consemnate cu ocazia distribuirilor parțiale și rezervele destinate să acopere cheltuielile viitoare ale averii debitorului, dar scopul reținerii sumei de 273.438,98 lei, așa cum este precizat de lichidator în raport nu intră în categoria cheltuielilor de continuare a procedurii falimentului, iar pe de altă parte este nu numai injust, dar și nelegal ca aceste cheltuieli să fie suportate integral de creditorul garantat.
În acest sens, s-a reținut și în Minuta întâlnirii reprezentanților CSM cu președinții secțiilor specializate ale ICCJ și curților de apel, în materia litigiilor cu profesioniști și insolvență cu ocazia întâlnirii de la Curtea de Apel Cluj din 5-6 noiembrie 2015.
În ceea ce privește obligația vânzătorului de a preda bunul liber de orice bunuri, în temeiul textului normativ de la art. 1687 Cod civil, invocată de instanța de fond, nu poate constitui temei al provizionării sumei întrucât aceasta nu poate fi transferată în totalitate creditorului ipotecar pe aceleași considerente cu cele supra expuse. De la momentul deschiderii procedurii, această chestiune nu a fost niciodată adusă în discuția creditorilor, deși aceste substanțe au un regim special și trebuiau distruse.
Faptul că aceste substanțe au fost depozitate în imobilul garanție a apelantei nu înseamnă că trebuie să suporte integral pentru distrugerea lor, fondurile trebuind suportate deopotrivă din întreaga avere a debitoarei, iar nu doar a celei aflate în garanția sa. În aceeași ordine de idei, având în vedere natura substanțelor, distrugerea/valorificarea lor trebuia să fie o prioritate pentru lichidatorul judiciar, fapt care dacă ar fi fost realizat în urmă cu 3 ani ar fi generat cu siguranță costuri mai mici. Pe cale de consecință, solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat.
În drept, a invocat prevederile art. 466 și următoarele Cod procedură civilă, precum și toate temeiurile de drept la care a făcut referire în cuprinsul apelului.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimatul (Lj) SPRL a solicitat respingerea apelului ca nefondat arătând că bunul valorificat în cadrul procedurii era grevat de sarcini (o ipotecă de rang I în favoarea creditoarei garantate (Banca) SA), împrejurare față de care a procedat la distribuirea sumelor obținute în urma valorificării în conformitate cu art. 159 din Legea cu nr. 85/2014.
În cuprinsul Raportului asupra fondurilor, raportat la faptul că în hala valorificată era depozitat stocul de mărfuri al debitoarei, lichidatorul judiciar a provizionat suma de 273.438,98 lei cu titlu de cheltuieli pentru eliberarea imobilului, distrugerea stocului de mărfuri constând în pesticide, erbicide, fungicide, etc.
În calitate de vânzător debitoarei îi revine obligația de a preda imobilul liber orice bunuri ale sale, aceasta trebuie să ridice stocul de marfă depozitat în interior și să suporte cheltuielile ocazionate. Raportat la faptul că bunurile depozitate se încadrează în categoria deșeurilor periculoase care nu pot fi valorificate (trecute de perioada de valabilitate), acestea se impun a fi distruse. Or, pentru eliminarea deșeurilor periculoase, art. 20 din OUG 92 din 19 august 2021privind regimul deșeurilor, stabilește expres procedura de urmat.
Această cheltuială este una generată de procedura de predare a imobilului (mai exact de eliberarea acestuia de bunurile depozitate), ceea ce o califică drept o cheltuială aferentă vânzării, care potrivit art. 159 alin. (1), pct. 1) din Legea nr. 85/2014 se distribuie cu prioritate.
În altă ordine de idei, a solicitat a se avea în vedere că s-ar putea reține că inclusiv contestatoarea achiesează la ideea că cheltuielile cu eliberarea spațiului și casarea bunurilor depozitate în acesta sunt cheltuieli aferente vânzării care se achită cu prioritate.
Acest aspect se deduce din faptul că potrivit Raportului asupra fondurilor a fost provizionată „suma de 298.428,98 lei compusă din: 273.438,98 lei cheltuieli pentru eliberarea imobilului, distrugerea stocului de mărfuri constând în pesticide, erbicide, fungicide, etc. și suma de 21.000 lei + TVA necesară pentru ridicarea, transportarea și casarea utilajelor, mașinilor și echipamentelor tehnologice.”
Deși se observă că pentru casarea/distrugerea bunurilor a fost provizionată suma totală de 298.428,98 lei, creditoarea a contestat Raportul asupra fondurilor doar cu privire la suma de 273.438,98 lei necesară eliminării stocului de deșeuri periculoase, nefiind formulată vreo obiecțiune cu privire la suma de 21.000 lei + TVA necesară pentru ridicarea, transportarea și casarea utilajelor, mașinilor și echipamentelor tehnologice.
Atâta vreme cât atât suma de 273.438,98 lei cât și suma de 21.000 lei + TVA au fost provizionate în același scop, însă creditoarea a contestat doar suma de 273.438,98 lei, rezultă că aceasta este de fapt nemulțumită de cuantumul sumei și nu de natura acesteia sau de prioritatea acesteia la distribuire. Or, cheltuielile cu eliberarea și predarea imobilului sunt cheltuieli aferente vânzării indiferent dacă sunt într-un cuantum redus sau se ridică la o valoare mai mare.
În ceea ce privește acest din urmă aspect, al valorii cheltuielilor necesare eliminării stocului de deșeuri periculoase, a solicitat a se avea în vedere că acestea nu au fost stabilite în mod aleatoriu de către intimată, ci reprezintă cuantumul solicitat de către operatorii economici autorizați în vederea eliminării substanțelor chimice în conformitate cu prevederile legale incidente.
Nu în ultimul rând, chiar și dacă ar fi să admită, după cum susține contestatoarea, că costurile cu distrugerea deșeurilor nu trebuie suportate doar din valorificarea bunurilor aflate în garanția acesteia, ci din a tuturor bunurilor, în patrimoniul debitoarei nu mai există active din valorificarea cărora să se poată acoperi aceste sume, iar ca atare în mod corect a procedat lichidatorul judiciar.
Cu alte cuvinte, atâta vreme cât nu mai există alte bunuri care să poată fi valorificate din care să se obțină fondurile necesare procedurii de eliminare a deșeurilor, debitoarea nu va putea elibera spațiul, astfel că nu își va putea îndeplini obligațiile contractuale ce îi revin în urma vânzării imobilului. Consecința directă a acestei imposibilități de eliberare a imobilului ar fi rezoluțiunea contractului și practic blocarea procedurii de valorificare, aspect ce nu poate fi considerat a fi în interesul creditorilor sau al debitoarei.
Cu privire la incidența art. 165 din Legea 85/2014 raportat la Minuta CSM din 5-6 noiembrie 2015 a solicitat a se avea în vedere că opiniile exprimate în cadrul acestor întâlniri nu sunt obligatorii și nu reprezintă izvor de drept.
Din analiza sistematică a prevederilor art. 159, 161 și 165 din Legea 85/2014, în cauză nu se poate reține caracterul derogatoriu al dispozițiilor art. 159.
Se observă astfel că art. 165 din Legea 85/2014 nu face nicio distincție cu privire faptul că ar fi exceptate de la aceste prevederi fondurile obținute din vânzarea bunurilor din averea debitorului, grevate, în favoarea creditorului, de ipoteci, gajuri sau alte garanții reale mobiliare. A admite contrariul înseamnă a admite că acești creditori garantați nu trebuie să suporte cheltuielile procedurii, alături de celelalte categorii de creditori.
În drept, a făcut trimitere la Legea nr. 85/2014.
În apel nu s-a procedat la suplimentarea probațiunii.
Procedând la examinarea apelului prin prisma prevederilor art. 466 și urm. Cod procedură civilă Curtea a reținut că acesta este nefondat, urmând a fi respins. Astfel, din probele administrate de către judecătorul sindic rezultă că la data de 27 noiembrie 2023 a fost publicat în Buletinul Procedurilor de Insolvență nr. (…) raportul asupra fondurilor obținute din vânzarea de active în cadrul procedurii de faliment al debitorului S.C. (I) S.R.L., precum și planul de distribuție între creditorii acestuia.
Din cuprinsul raportului rezultă că a fost obținută suma de 623.222,27 lei din vânzarea imobilului constând în hală de producție, depozitare și birouri situat administrativ în (…) aflat în garanția apelantei-contestatoare. În cuprinsul raportului s-a făcut mențiunea că este previzionată suma de 298.428, 98 lei în temeiul art. 165 din Legea nr. 85/2014 față de împrejurarea că în hala valorificată era depozitat stocul de marfă al debitoarei ( 273.438, 98 lei cheltuieli pentru eliberarea imobilului, distrugerea stocului de marfă constând în pesticide, erbicide, fungicide etc. și suma de 21.000 + T.V.A. necesară pentru ridicarea, transportarea și casarea utilajelor, mașinilor și echipamentelor tehnologice).
Vânzarea la licitație a unui bun reprezintă o specie a contractului de vânzare-cumpărare, scopul urmărit de adjudecatar fiind dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului ce a constituit obiectul derivat al acesteia. Chiar dacă încheierea procesului-verbal de licitație nu a făcut ca proprietatea să se transmită în favoarea lui, predarea efectivă reprezintă o consecință a dobândirii proprietății.
Din examinarea coroborată a prevederilor art. 1685-1686 Cod civil rezultă că bunul trebuie predat împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei, obligația de predare întinzându-se la accesoriile și tot ceea ce este destinat folosinței sale perpetue, precum și la titlurile și documentele privitoare la proprietatea sau folosința bunului.
Îndeplinirea întocmai a acesteia constituie premisa asigurării exercițiului netulburat și corespunzător scopului avut în vedere de cumpărător la momentul participării la licitație, debitorul în calitate de vânzător având obligația de a întreprinde toate măsurile necesare în vederea preluării bunului liber de orice sarcini care ar putea împiedica cumpărătorul să își exercite nestingherit posesia și folosința.
În acest sens, art. 1687 Cod civil stabilește în mod expres că predarea imobilului se face prin punerea acestuia la dispoziția cumpărătorului, liber de orice bunuri ale vânzătorului. Fiind vorba despre o dispoziție legală cu aplicabilitate generală, ea se impune a fi respectată atât de către părțile implicate în operațiunea de vânzare-cumpărare, cât și de către orice terț care ar putea invoca un drept propriu cu privire la bunul ce constituie obiectul derivat al contractului.
La momentul constituirii ipotecii în favoarea apelantei-contestatoare aceasta avea cunoștință despre faptul că imobilul era destinat a fi folosit de către debitoare în vederea depozitării mărfii pe care o comercializa. Deschiderea procedurii falimentului față de aceasta a determinat concentrarea activităților derulate de lichidatorul judiciar în vederea valorificării activelor aflate în patrimoniul său.
În absența vânzării bunurilor mobile (echipamente tehnologice, pesticide, erbicide etc.) aflate în respectivul imobil, obligația legală ce revenea debitorului prin intermediul lichidatorului judiciar consta în eliberarea lui pentru ca preluarea sa în folosință de către adjudecatar să se facă conform scopului avut în vedere de acesta la momentul participării la licitație. Imposibilitatea valorificării substanțelor chimice și regimul juridic special al acestora datorită impactului pe care îl au asupra sănătății umane și mediului înconjurător impun ca scoaterea lor din imobil să fie urmată de îndată de distrugerea lor.
Realizarea unui asemenea obiectiv nu este posibilă decât prin alocarea unor sume de bani ce se impune a fi suportată din averea debitorului. În acest sens, art. 165 pct. 4 din Legea nr. 85/2014 stabilește că vor fi provizionate cu ocazia distribuirilor parțiale rezervele destinate să acopere cheltuielile viitoare ale averii debitorului, inclusiv cele generate de litigiile în curs.
Legea nu face vreo distincție în funcție de actul sau faptul juridic ce determină angajarea respectivelor cheltuieli, esențial fiind ca ele să fie aferente procedurii insolvenței și să fie generate în viitor de activitățile ce trebuie întreprinse în cadrul ei. Distrugerea substanțelor chimice depozitate în imobil și mutarea utilajelor reprezintă neîndoielnic activități ce trebuie întreprinse în viitor de lichidatorul judiciar pentru a asigura predarea conformă a imobilului.
Realizarea acestora presupune angajarea unor sume de bani ce se impune a fi suportată din averea debitorului. În absența unor alte bunuri ce ar putea fi valorificate sau a unor creanțe ce ar putea fi încasate, în mod firesc singurele sume de bani disponibile sunt cele obținute din valorificarea imobilului. Provizionarea unora în vederea realizării activităților ce se impun a fi făcute în viitor nu este decât o consecință firească a derulării procedurii insolvenței. Tocmai de aceea, considerând că judecătorul sindic a dat o corectă interpretare și aplicare dispozițiilor legale, în baza art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă a respins apelul ca nefondat.
(Decizie redactată de judecător Cristian MONENCI și rezumată de judecător Alina TITERLEA)