Curtea a reținut că nu pot fi primite criticile apelantei referitoare la întocmirea noii evaluări a imobilului de către un expert judiciar, în locul unui evaluator ANEVAR, în condițiile în care aceste aspecte au fost tranșate definitiv printr-o încheiere pronunțată anterior de judecătorul sindic, anume prin Încheierea din data de 09.06.2022, intrând în putere de lucru judecat.
Oricum, contrar susținerilor apelantei, curtea a apreciat că expertul desemnat în cauză să întocmească raportul de evaluare, în condițiile prevăzute la art. 62 din Legea nr. 85/2014, nu trebuie să aibă calitatea de membru ANEVAR.
Această condiție este stabilită doar cu privire la evaluările întocmite în condițiile prevăzute la art. 61 coroborat cu art. 154 din Legea nr. 85/2014, care prevăd că: ”art. 61: În vederea îndeplinirii atribuțiilor sale, administratorul judiciar va putea desemna persoane de specialitate precum evocați, experți contabili, evaluatori sau alți specialiști. Numirea și nivelul remunerațiilor acestor persoane vor fi supuse aprobării comitetului creditorilor în cazul în care acestea vor fi plătite din averea debitoarei. (…) Art. 154 alin. (2): În vederea evaluării bunurilor din averea debitorului, cu acordul comitetului creditorilor, lichidatorul judiciar poate să angajeze, în numele debitorului, un evaluator și să îi stabilească onorariul. Evaluatorii trebuie să fie membri ai Asociației Naționale a Evaluatorilor din România, iar evaluarea trebuie efectuată în conformitate cu standardele internaționale de evaluare.”
Din aceste prevederi legale rezultă că această condiție (privind calitatea de membru ANEVAR a evaluatorului/respectiv respectarea normelor ANEVAR în evaluare) se impune a fi îndeplinită doar în situația în care evaluatorul este angajat de administratorul judiciar, cu aprobarea onorariului de către creditori.
Cu alte cuvinte, Legea nr. 85/2014 nu impune ca expertul desemnat de instanța de judecată să întocmească o expertiză judiciară de evaluare să fie membru ANEVAR, această condiție fiind imperativă doar în situația în care evaluatorul este angajat de către administratorul judiciar.
Curtea de Apel Oradea – Secția a II-a civilă
Decizia nr. 207 din 8 octombrie 2024
Prin Încheierea nr. (…)/F/2024 din 21.03.2024, Tribunalul (…), în temeiul art. 62 alin. 5 din Legea 85/2014, a omologat raportul de expertiză și evaluare tehnică nr. (…)/08.02.2024 întocmit de expert judiciar (Ej2).
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a avut în vedere următoarele:
Deliberând asupra celor două rapoarte de evaluare a imobilului debitoarei situat în (…), înscris în CF (…) respectiv Raportul nr. (…)/10.12.2021 întocmit de (…) (…) (…) SA (filele 2- 258 vol. 7) și Raportul de expertiză și evaluare tehnică nr. (…)/08.02.2024 întocmit de expert judiciar (Ej2) (filele 161-304 vol. 10), judecătorul sindic a reținut următoarele:
Imobilul constă în teren intravilan în suprafață de 23.674 mp și clădiri și construcții speciale cu o suprafață totală desfășurată de 11.116 mp, din care o clădire-depozit, corp frigorific (C3) este dotată cu echipamente și instalații frigorifice, ce fac obiectul unui contract de leasing în derulare.
Prin raportul de evaluare întocmit de evaluator (…) (…) (…) SA valoarea de piață estimată a imobilului, cu toate dotările, la data de 24.09.2021, a fost stabilită la 3.610.000 euro.
În ședința publică din 09.06.2022 judecătorul sindic, având în vedere solicitările creditoarei (C1) și ale administratorului judiciar, a încuviințat efectuarea unei noi evaluări a imobilului.
Prin raportul de expertiză întocmit de expert judiciar (Ej2) valoarea de piață a imobilului, la data de 31.05.2021, a fost stabilită la 2.191.000 euro.
Verificând criticile aduse de creditorul (C2) SRL la acest din urmă raport de evaluare, judecătorul sindic a apreciat că sunt nefondate.
Astfel, expertul (Ej2) a fost desemnat din lista de experți judiciari pusă la dispoziție de Biroul Local de Expertiză de pe lângă Tribunalul (…), în condițiile art. 331 alin. 1 Cod procedură civilă. Acesta are calitatea de expert judiciar, iar activitatea sa este reglementată de OG 2/2000 privind organizarea activității de expertiză tehnică judiciară și extrajudiciară, nu de OG 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor. Condiția invocată de creditoare, aceea ca expertul să fie înscris în Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, este una ce excedă dispozițiilor codului de procedură civilă și OG 2/2000, iar lipsa acesteia nu poate constitui un motiv de nulitate a raportului de expertiză.
Creditoarea (C2) SRL susține că metoda comparației prin bonitate folosită de expertul judiciar nu este prevăzută de OG 24/2011 și nu este agreată de ANEVAR. Nu s-a indicat textul legal care ar exclude aplicarea acestei metode în activitatea de evaluare.
Această metodă a fost utilizată de expertul judiciar (Ej2) la evaluarea terenului pe motiv că nu a identificat comparabile, respectiv terenuri cu construcții speciale (fila 262 vol. 10 ). Totuși, a analizat și metoda comparațiilor, și prin aplicarea unei corecții în sens negativ, a obținut valoarea de 23 euro/mp. Utilizând metoda bonităților, a obținut un preț de 26 euro/mp, pe care l-a avut în vedere la stabilirea valorii terenului ca fiind mai avantajos decât cel obținut prin prima metodă.
Văzând prețul de la care a fost valorificat un imobil format din teren și hală cu regim termic controlat situat în Borș, cu suprafață mai mică decât imobilul debitoarei, judecătorul sindic a constatat că este o diferență mare (1.236.104,94 euro față de 2.191.000 euro), așadar nu se poate reține valoarea derizorie din raportul de expertiză.
Nu există erori în aplicarea ajustărilor pozitive sau negative în tabelul de la 273-275 vol. 10. Ajustările negative de la comparabile sunt aplicate pentru poziționare defavorabilă și utilități incomplete ale acestora față de imobilul evaluat.
La criteriul CMBU (cea mai bună utilizare) atât expertul tehnic (Ej2), cât și evaluatorul (…) (…) (…) SA, a avut în vedere destinația imobilului de depozitare și producție cu caracteristici celor aflate în vecinătate (fila 197 vol. 10, fila 66 vol. 7). Tocmai de aceea, nu a fost aplicată nicio corecție, deși comparabilele nu aveau instalație frigorifică.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel (C2) SRL solicitând omologarea în cauză a Raportului de evaluare întocmit de către (…) (…) (…) S.A., membru corporativ ANEVAR (număr de autorizație (…), prin evaluator autorizat (Ea); cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului s-au arătat următoarele :
La termenul din data de 15.02.2024 prima instanță a constatat că, la data de 08.02.2024, s-a depus la dosar raportul de expertiză întocmit de dl. expert (Ej2). Instanța a constatat că acesta nu a fost depus la dosar cu cel puțin 10 zile înainte de termen, conform art. 336 alin. (1) Cod procedură civilă, sens în care a pus în vedere părților să formuleze și să depună obiecțiuni până la următorul termen fixat la data de 14.03.2024.
La data de 12.032024 (C2) SRL a depus la dosar obiecțiuni la expertiză prin care a înțeles să critice raportul de expertiză sub mai multe aspecte.
La termenul din data de 14.03.2024 judecătorul sindic a admis excepția inadmisibilității obiecțiunilor formulate de către (C2) SRL având în vedere dispozițiile art. 62 alin. (5) teza ultimă din Legea nr. 85/2014 și a constatat că aceste obiecțiuni sunt inadmisibile. Tot la acest termen instanța a rămas în pronunțare și a amânat pronunțarea asupra omologării lucrării de expertiză.
Prin Încheierea nr. (…)/F/2024 din data de 21.03.2024 pronunțată de Tribunalul (…) în dosar nr. (…)/2021 publicată în BPI Nr. (…)/16.04.2024 instanța a dispus „omologhează raportul de expertiză și evaluare tehnică nr. (…)/08.02.2014 întocmit de expert judiciar (EJ)”.
Critică soluția primei instanței privind omologarea celui de-al doilea raport de expertiză.
Sub un prim aspect arată că dl. expert (Ej2) nu este expert autorizat ANEVAR. Astfel după cum rezultă din Adresa ANEVAR nr. (…)/15.04.2024, dl. expert (Ej2) nu a fost identificat ca expert autorizat în baza de date ANEVAR.
În acest context, a arătat că nu contestă calitatea de expert judiciar a dlui (Ej2), ci calitatea sa de evaluator autorizat, calitate care este oferită doar de OG nr. 24/2011 care prevede la art. 2 alin. (1) și (2) că „activitatea de evaluare poate fi desfășurată de orice persoană care era calitatea de evaluator autorizat” iar „prin evaluare se înțelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională de un evaluator autorizat”.
Prin urmare, activitatea de evaluare poate fi desfășurată doar de către un evaluator autorizat iar autorizarea este dată de ANEVAR. Astfel că, nu poate desfășura activitate de evaluare orice expert judiciar ci doar acei experți evaluatori judiciari care sunt și autorizați ANEVAR. Aceștia exclusiv pot desfășura activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională.
Mai mult, dispozițiile art. 12 alin. (1) din OG nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor sunt clare dispunând că:
– dobândită în condițiile prezentei ordonanțe, care sunt înscrise în Tabloul Uniunii și dovedesc aceasta cu legitimația de membru sau autorizația valabilă la data evaluării. Tabloul Uniunii se publică anual în Monitorul Oficial al României, Partea I”.
De asemenea, în Ghidul de evaluare GEV 630 • Evaluarea bunurilor imobile elaborat de ANEVAR se prevede expres că:
„Activitatea de evaluare din România este reglementată prin OG nr. 24/2011. Evaluarea oricărui bun imobil se poate realiza prin respectarea acestei ordonanțe de către evaluatorii autorizați care dețin specializarea EPI (Evaluarea Proprietății Imobiliare) și sunt membri ANEVAR”.
Astfel, în contextul în care dl. expert (Ej2) nu are această calitate de expert autorizat ANEVAR, raportul de expertiză efectuat în cauză este lovit de nulitate absolută prin raportare la dispozițiile art. 207 Cod civil.
Art. 207 Cod civil prevede: „actele și operațiunile săvârșite fără autorizațiile prevăzute de lege sunt lovite de nulitate”.
Sub un al doilea aspect, a solicitat instanței de apel să observe că expertul a folosit în efectuarea expertizei metoda comparației prin bonitate.
Cu privire la metoda comparației prin bonitate există un punct de vedere al ANEVAR prin care se arată că această metodă de evaluare nu respectă dispozițiile OG nr. 24/2011, astfel că utilizarea acesteia de către expert în privința evaluării terenului în speță este contrară legii, în acest sens, ANEVAR reținând:
„Conform Standardelor de evaluare a bunurilor – ediția 2017 (GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile, pag. 127, paragraf 73 și 82), „78. Metodele de evaluare a terenului liber sunt următoarele: comparația directă, extracția, alocarea, metoda reziduală, capitalizarea rentei funciare, analiza parcelării și dezvoltării, …. 82. Metoda comparației prin bonitare, care are ca bază de pornire Decizia Primăriei municipiului București (PMB) nr. 79/04.02.1992, completată prin Dispoziția PMB nr. 421/1992 și modificată prin Dispozițiile PMB nr. 191/1993 și 827/1994, precum și alte reglementări similare, nu reprezintă o metodă de evaluare a terenurilor recunoscută de standardele de evaluare în vigoare”.
Utilizarea metodei comparației prin bonitare de către evaluatorii autorizați reprezintă o încălcare a standardelor de evaluare, fapt ce constituie abatere disciplinară potrivit art. 12 alin. (1) lit. a) din Regulamentul de organizare și funcționare a Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 353/2012 care se sancționează potrivit legii.
Această metodă nu se regăsește nici în Standardele europene de evaluare și nici în Standardele internaționale de evaluare, fiind o metodă care are la bază o formulă matematică și nu o analiză la capătul căreia să se poată determina valoarea de piață.
Și expertizele tehnice judiciare care au drept obiectiv stabilirea unei valori a unui bun trebuie să respecte standardele de evaluare în vigoare, aplicând numai metodele recunoscute de acestea”.
Prin urmare, metoda comparației prin bonitate nu respectă dispozițiile OG nr. 24/2011, astfel că utilizarea acesteia de către expert în privința evaluării terenului în speță este contrară legii.
În mod greșit reține instanța că „Creditoarea (C2) SRL susține că metoda comparației prin bonitate folosită de expertul judiciar este prevăzută de OG 24/2011 nu este agreată de ANEVAR. Nu s-a indicat textul legal care ar exclude aplicarea metodei în activitatea de evaluare”.
Consideră că instanța aplică un raționament greșit. Nu trebuie să indice un text legal care exclude aplicarea comparației prin bonitate. Dimpotrivă, (C2) SRL a arătat că dispozițiile legale care reglementează activitatea de evaluare, respectiv OG nr. 24/2011, nu prevăd această metodă de evaluare. Prin urmare, raționamentul este invers: nu trebuie să indice un text legal, pentru că (C2) SRL a indicat textul legal care reglementează activitatea de evaluare și care nu prevede metoda comparației prin bonitate.
Astfel, se impune ca instanța de apel să observe că practic, pe lângă faptul că raportul de expertiză a fost întocmit de către un expert care nu are calitatea de membru ANEVAR, acesta a fost întocmit pe baza unei metode contrare legii.
Consideră că toate aceste elemente sunt de natură să atragă nulitatea absolută a raportului de evaluare întocmit de către dl. expert (Ej2), prin urmare omologarea acestuia în cauză de către prima instanță este greșită.
Pe lângă criticile de nelegalitate a raportului de expertiză pe care le-a prezentat, există și o serie de chestiuni de natură să arate netemeinicia concluziilor expertului.
Astfel, în ceea ce privește metoda comparațiilor directe (pag. 49 din raportul de evaluare), se impune să se observe că nu au fost folosite active similare, de aceeași natură și care au făcut obiectul vânzării în condiții de piață (cum, de altfel, susține expertul).
În realitate, după cum reiese din expertiză, comparabilele folosite de către expert nu sunt hale frig, în condițiile în care o astfel de dotare a unui imobil oferă o plus valoare (pag. 114 – 115 din raportul de evaluare).
Solicită să se observe contractul de vânzare-cumpărare, pe care (C2) SRL l-a anexat obiecțiunilor formulate și pe care l-a reanexat privind valorificarea unui imobil ce reprezintă teren intravilan zona Borș în suprafață totală de 4443 mp cu construcție ce în natură reprezintă HALĂ LOGISTICĂ CU REGIM TERMIC CONTROLAT în suprafață construită de 2392 mp la prețul de 1.236.104,94 Euro, din care valoarea terenului 306.104,94 Euro și valoarea construcției în sumă de 930.000 Euro.
Or, prin raportare la imobil evaluat în speță diferența este semnificativă:
BORȘ ORADEA
4443 MP TEREN 23.674 MP TEREN
2392 MP HALĂ FRIG 7388 MP HALĂ FRIG
1.236.104,94 EURO 2.191.000 EURO
Cu toate acestea, judecătorul sindic a constatat că este o diferență mare de preț între cele două imobile considerând, din acest punct de vedere, că raportul întocmit de expert (Ej2) este unul corect. Însă, judecătorul sindic omite faptul că imobilul situat în Borș, la care au făcut trimitere, a fost vândut și valorificat la prețul de 1.236.104,94 EURO pentru o suprafață construită de 2392 mp, respectiv o suprafață de aproximativ 3 ori mai mică decât cea care face obiectul expertizei contestate (7388 mp hală frig la un preț de 2.191.000 EURO).
Astfel că nu se poate reține raționamentul judecătorului sindic pentru că imobilul la care a făcut (C2) SRL trimitere reprezintă o comparabilă directă de natură să sublinieze netemeinicia concluziilor expertului (Ej2).
Prin urmare, și doar observând această comparabilă pot concluziona că prețul stabilit de către expert este un preț derizoriu, incorect.
Sub un alt aspect arată instanței de apel că există în cadrul expertizei o serie de comparabile unde ajustarea ar fi trebuit să fie pozitivă, iar nu negativă, astfel cum în mod greșit a operat expertul.
În acest sens, trebuie observat că proprietatea evaluată are acces la strada asfaltată, iar nu la strada pietruită precum cea din comparabilă, astfel că proprietatea evaluată este superioară din acest punct de vedere.
Tot astfel, ajustarea pentru topografie nu este corect aplicată, comparabilele A și B trebuiau ajustate pozitiv, acestea fiind terenuri în pantă, respectiv semipantă în comparație cu proprietatea evaluată care este plană, și pentru aducerea comparabilelor la nivelul proprietății evaluate, ajustarea trebuia să fie pozitivă, iar nu negativă, cum a procedat expertul.
De asemenea, ajustarea comparabilei B pentru „Utilități” se impune să fie pozitivă, iar nu negativă, cum a procedat expertul. Astfel, comparabila nu are gaze naturale, din această perspectivă fiind inferioară proprietății evaluate, iar nu superioară cum greșit a considerat expertul.
În mod greșit expertul nu a aplicat ajustare pentru CMBU (cea mai bună utilizare), proprietate evaluată fiind hală frigorifică, în timp ce comparabilele nu sunt hale frigorifice.
În realizarea evaluării proprietății, expertul nu a luat în considerare instalația frig.
Toate aceste aspecte sunt de natură să arate netemeinicia concluziilor expertului și faptul că rezultatul evaluării ar fi putut fi semnificativ altul dacă expertul ar fi efectuat în mod corect ajustările față de comparabile.
În drept, dispozițiile art. 43 din Legea nr. 85/2014 coroborat cu art. 470 și urm. Cod procedură civilă, art. 207 Cod civil, precum și toate celelalte dispoziții legale incidente.
Intimații, deși legal citați, nu au depus la dosar întâmpinare.
Examinând hotărârea apelată, prin prisma criticilor și apărărilor formulate, instanța a reținut următoarele:
Prin Încheierea nr. (…)/F/2024 din 21.03.2024, Tribunalul (…), în temeiul art. 62 alin. 5 din Legea 85/2014, a omologat raportul de expertiză și evaluare tehnică nr. (…)/08.02.2024 întocmit de expert judiciar (Ej2).
Anterior însă, prin Încheierea pronunțată de judecătorul sindic în data de 09.06.2022 (fila 103, volum 8 din dosarul de insolvență) s-a admis cererea formulată de creditorul (C1) și, în consecință, s-a dispus în temeiul art. 62 alin. 5 din Legea nr. 85/2014, efectuarea unei noi evaluări a imobilului situat în Oradea, str. (…), nr. (…), încuviințându-se efectuarea unui raport de expertiză tehnică judiciară în acest sens, fiind desemnat d-nul expert (Ej1). Ulterior, având în vedere faptul că nici unul dintre experții desemnați în dosar nu efectuat expertiza în evaluare, judecătorul sindic a numit la termenul de judecată din data de 12.10.2023 un nou expert, anume pe d-nul expert (Ej2), care a întocmit raportul de expertiză privind evaluarea imobilului în discuție, care a fost omologat de judecătorul sindic prin Încheierea nr. (…)/F/2024 din 21.03.2024, atacată cu apel în prezentul dosar.
Astfel, curtea a reținut că nu pot fi primite criticile apelantei referitoare la întocmirea noii evaluări a imobilului de către un expert judiciar, în locul unui evaluator ANEVAR, în condițiile în care aceste aspecte au fost tranșate definitiv printr-o încheiere pronunțată anterior de judecătorul sindic, anume prin Încheierea din data de 09.06.2022, intrând în putere de lucru judecat.
Oricum, contrar susținerilor apelantei, curtea a apreciat că expertul desemnat în cauză să întocmească raportul de evaluare, în condițiile prevăzute la art. 62 din Legea nr. 85/2014, nu trebuie să aibă calitatea de membru ANEVAR.
Această condiție este stabilită doar cu privire la evaluările întocmite în condițiile prevăzute la art. 61 coroborat cu art. 154 din Legea nr. 85/2014, care prevăd că: „art. 61: În vederea îndeplinirii atribuțiilor sale, administratorul judiciar va putea desemna persoane de specialitate precum avocați, experți contabili, evaluatori sau alți specialiști. Numirea și nivelul remunerațiilor acestor persoane vor fi supuse aprobării comitetului creditorilor în cazul în care acestea vor fi plătite din averea debitoarei. (…) Art. 154 alin. (2): În vederea evaluării bunurilor din averea debitorului, cu acordul comitetului creditorilor, lichidatorul judiciar poate să angajeze, în numele debitorului, un evaluator și să îi stabilească onorariul. Evaluatorii trebuie să fie membri ai Asociației Naționale a Evaluatorilor din România, iar evaluarea trebuie efectuată în conformitate cu standardele internaționale de evaluare.”
Din aceste prevederi legale rezultă că această condiție (privind calitatea de membru ANEVAR a evaluatorului/respectiv respectarea normelor ANEVAR în evaluare) se impune a fi îndeplinită doar în situația în care evaluatorul este angajat de administratorul judiciar, cu aprobarea onorariului de către creditori.
Cu alte cuvinte, Legea nr. 85/2014 nu impune ca expertul desemnat de instanța de judecată să întocmească o expertiză judiciară de evaluare să fie membru ANEVAR, această condiție fiind imperativă doar în situația în care evaluatorul este angajat de către administratorul judiciar.
După cum a reținut și judecătorul sindic, activitatea expertului judiciar desemnat de instanță să întocmească un raport de expertiză este reglementată de OG 2/2000 privind organizarea activității de expertiză tehnică judiciară și extrajudiciară, nu de OG 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor.
În concluzie, condiția invocată de creditoare, aceea ca expertul să fie înscris în Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, este una ce excedă dispozițiilor Codului de procedură civilă și OG 2/2000, iar lipsa acesteia nu poate constitui un motiv de nulitate a raportului de expertiză.
Sunt nefondate și criticile privind valoarea stabilită prin raportul de expertiză omologat de judecătorul sindic.
Imobilul evaluat constă în teren intravilan în suprafață de 23.674 mp și clădiri și construcții speciale cu o suprafață totală desfășurată de 11.116 mp, din care o clădire-depozit, corp frigorific (C3) este dotată cu echipamente și instalații frigorifice, ce fac obiectul unui contract de leasing în derulare. Prin raportul de evaluare inițial, întocmit de evaluator (…) (…) (…) SA, valoarea de piață estimată a imobilului, cu toate dotările, la data de 24.09.2021, a fost stabilită la 3.610.000 euro. Prin raportul de expertiză întocmit de expert judiciar (Ej2), omologat de judecătorul sindic, valoarea de piață a imobilului, la data de 31.05.2021, a fost stabilită la 2.191.000 euro.
Apelanta a susținut că metoda comparației prin bonitate folosită de expertul judiciar nu este prevăzută de OG 24/2011 și nu este agreată de ANEVAR, însă nu a indicat textul legal care ar exclude aplicarea acestei metode în activitatea de evaluare. Această metodă a fost utilizată de expertul judiciar (Ej2) la evaluarea terenului pe motiv că nu a identificat comparabile, respectiv terenuri cu construcții speciale.
Oricum, curtea a observat că expertul desemnat în cauză a analizat și metoda comparațiilor și prin aplicarea unei corecții în sens negativ, obținând valoarea de 23 euro/mp. Utilizând metoda bonităților, a obținut un preț de 26 euro/mp, pe care l-a avut în vedere la stabilirea valorii terenului ca fiind mai avantajos decât cel obținut prin prima metodă.
Văzând prețul de la care a fost valorificat un imobil format din teren și hală cu regim termic controlat situat în Borș, cu suprafață mai mică decât imobilul debitoarei, judecătorul sindic a constatat în mod corect că nu este o diferență mare (1.236.104,94 euro față de 2.191.000 euro), așadar nu se poate reține ca fiind derizorie valoarea stabilită prin raportul de expertiză. De asemenea, nu există erori în aplicarea ajustărilor pozitive sau negative la valoarea imobilului evaluat. Mai exact, ajustările negative de la comparabile sunt aplicate pentru poziționare defavorabilă și utilități incomplete ale acestora față de imobilul evaluat. Totodată, la criteriul CMBU (cea mai bună utilizare) atât expertul tehnic (Ej2), cât și evaluatorul (…) (…) (…) SA, au avut în vedere destinația imobilului de depozitare și producție cu caracteristici celor aflate în vecinătate, motiv pentru care nu a fost aplicată nicio corecție, deși comparabilele nu aveau instalație frigorifică.
Pentru motivele de fapt și de drept mai sus arătate, a fost respins ca nefondat apelul declarat de apelanta (C2) SRL împotriva Încheierii nr. (…)/F/2024 din 21.03.2024 pronunțată de Tribunalul (…),care a fost menținută în totalitate.
(Decizie redactată de judecător Florin BENDEA și rezumată de judecător Alina TITERLEA)