Contract de închiriere, denunțare unilaterală. Interpretarea clauzelor contractuale. Clauze esențiale

Concluzia instanței de fond în sensul că plata chiriei nu este condiționată de obținerea autorizației de securitate la incendiu este, de asemenea, corectă. Deși aparent pct.5.3.7 alin.1 condiționează obligația de plată a chiriei de obținerea tuturor autorizațiilor prevăzute de art.4 al.3 conchide că „în orice caz, dacă, în ciuda faptului că nu au fost emise toate autorizațiile prevăzute la art.4 de mai sus, locatarul deschide supermarketul pentru public, locatarul va plăti chirie de la data deschiderii supermarketului către public”.

Este adevărat că paragraful următor îi dă posibilitatea locatarului să rezilieze unilateral contractul în condițiile art.1552 C.civ., în caz de neobținere a autorizației PSI (art.4) dar, pe de o parte, aceasta este doar o posibilitate, nu o obligație, iar pe de altă parte, locatarul nu a uzat de această posibilitate, așa cum în mod corect a reținut și prima instanță. Prin urmare, alegațiile pârâtei-apelante referitoare la legătura dintre obținerea autorizației și plata chiriei sunt corecte doar în parte și nu determină schimbarea soluției primei instanțe, care a obligat-o la plată.

Pentru aceleași argumente, este nefondat și motivul de apel potrivit căruia apelanta a invocat excepția de neexecutare pentru a justifica neexecutarea propriei obligații de plată a chiriei timp de 21 de luni, această neexecutare fiind, în opinia sa, justificată de neexecutarea de către cealaltă parte a obligației esențiale de a obține autorizația PSI. Potrivit dispozițiilor contractuale anterior menționate, locatarul era obligat la plata chiriei în toate cazurile, inclusiv în situația în care autorizația de la art.4 nu a fost obținută, dacă magazinul a fost deschis pentru public. (…)

Prin cererea reconvențională pârâta a solicitat obligarea reclamanților la plata daunelor-interese de 500 Euro pe zi de întârziere, în temeiul clauzei 12.1.1, pentru încălcarea dispozițiilor art.10, referitoare la obligația locatorului de a asigura folosința liniștită a spațiului închiriat, inclusiv prin îndeplinirea obligației de obținere a autorizației PSI.

Pentru a obține aceste penalități, pârâta ar fi trebuit să dovedească îndeplinirea condițiilor necesare acordării lor, respectiv încălcarea de către locator a obligațiilor ce îi revin în baza art.7 și/sau 10. Această condiție a fost analizată de instanța de fond în temeiul art.1350 C.civ., concluzia fiind în sensul că, pe de o parte, deși autorizația nu a fost obținută, aceasta nu era o obligație esențială, iar pe de altă parte, pârâta nu a suferit un prejudiciu, desfășurând activitate în spațiul închiriat potrivit scopului inițial.

Așa cum a precizat și pârâta-apelantă, din întreaga modalitate de concepere a cadrului contractual rezultă, fără dubiu, că obligația de obținere a autorizației a fost apreciată ca fiind una esențială pentru derularea raporturilor dintre părți, fapt precizat în mod expres de art.18.7 (vii). Către aceeași concluzie conduce și faptul că obligația locatorului de a obține autorizația PSI este reglementată distinct de toate celelalte autorizații, la art.4.2.2, fiind reluată și în cuprinsul altor clauze, precum cea referitoare la plata chiriei (art.5.3.7) sau cea referitoare la dreptul locatarului de a rezilia unilateral contractul în anumite situații (art.10.1.13).

Chiar și în condițiile reținerii greșite a caracterului neesențial al obligației de obținere a autorizației, daunele-interese au fost în mod corect respinse în urma analizării condițiilor răspunderii, conform art.1350 C.civ.(…)

Astfel, în absența unei culpei a locatorului pentru neobținerea autorizației PSI, nu se poate reține nici neîndeplinirea obligației de la art.10.1.13(i) de asigurare a folosinței liniștite și utile a spațiilor. Prin urmare, nu poate fi apreciată ca îndeplinită situația premiză de la art.12.1, care dă dreptul locatarului la încasarea daunelor-interese în cuantum de 500 Euro pe zi, cererea reconvențională fiind nefondată.

În atare situație, stabilirea caracterului nefondat al pretențiilor solicitate prin cererea reconvențională este rezultatul analizării condițiilor ce permit acordarea lor, acesta nefiind influențat de reținerea caracterului esențial sau neesențial al prestației neexecutate.

Decizia civilă nr. 94/23.04.2025 a Curții de Apel Galați

1.Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului V sub nr.2../2023 reclamanţii SC M SRL, M.N. şi M.G. au chemat în judecată pârâta SC A SA pentru ca prin hotărâre judecătorească să se constate denunţarea unilaterală a contractului de închiriere încheiat cu pârâta la 30.04.2022, predarea spaţiului închiriat la 20.09.2022 şi să se oblige pârâta la plata chiriei restante pentru perioada 01.01.2021-20.09.2022 în cuantum de 1.137.315,95 lei, dar şi a majorărilor de întârziere de la scadenţa fiecărei facturi şi până la achitarea integrală a debitului.

În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii spaţiului comercial în suprafaţă de 865,50 mp situat în centrul comercial din Piaţa M. nr. … pe care pârâta l-a închiriat pentru 15 ani.

Potrivit art. 2.2.1 din contract locatarul avea posibilitatea denunţării contractului şi şi-a exercitat acest drept, notificând intenţia de denunţare cu adresa 16796/16.03.2022.

La 28.03.2022 reclamanţii au notificat pârâta pentru predarea spaţiului, dar predarea a avut loc la 20.09.2022, dată la care pârâta avea debit restant constând în chirie şi majorări.

Pârâta nu şi-a mai achitat obligaţiile începând cu 01.01.2021, a solicitat nejustificat stornarea facturilor cuprinzând chirie şi majorări şi potrivit contractului are obligaţia achitării chiriei şi accesoriilor până la predarea spaţiului.

Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepţia de netimbrare şi a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată întrucât reclamanta nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii, nu a executat contractul şi, ca urmare, chiria pretinsă nu este datorată.

Excepţia de neexecutare a fost invocată de pârâtă în mod repetat prin notificările 16298/18.02.2021 şi 16925/27.06.2022, iar lipsa autorizaţiei pentru securitate la incendiu a dus la nefolosirea spaţiului conform scopului şi la suspendarea activităţii.

Cum locatorul nu a asigurat folosinţa spaţiului potrivit scopului şi s-a invocat excepţia de neexecutare înainte de introducerea prezentei acţiuni locatarul nu poate fi obligat la plata chiriei şi, pe de altă parte, art. 10.1.13 din Contract prevede posibilitatea reducerii proporţionale a chiriei.

Pe cale reconvenţională, a solicitat constatarea neexecutării de către reclamanţii-pârâţi a obligaţiei esenţiale privind obţinerea de Proprietar a Autorizaţiei privind Securitatea la Incendiu şi obligarea reclamanţilor-pârâţi la penalităţi contractuale de 448.000 EUR sau echivalentul în lei la cursul BNR din ziua plăţii.

Conform prevederilor art. 4.2.2 din Contract locatorul s-a obligat să obţină autorizaţia de funcţionare PSI în 3 luni de la finalizarea tuturor lucrărilor de amenajare a spaţiului de către locatar, iar neîndeplinirea obligaţiei de obţinere a oricărei autorizaţii prevăzute de art. 4, inclusiv ASI îl pune pe locator de drept în întârziere.

Spaţiul închiriat a fost predat la 19.07.2012, iar reclamanţii trebuiau să obţină autorizaţia până la 19.11.2012.

Proprietarii nu au obţinut autorizaţia nici pentru centru şi nici pentru spaţiul închiriat în perioada 2012-2021, iar aceasta era o obligaţie esenţială potrivit art. 18.7 din Contract.

Neîndeplinirea acestei obligaţii echivalează cu neasigurarea folosinţei spaţiului şi potrivit art. 10.1.13 are dreptul la reducerea proporţională a chiriei.

SC A le-a comunicat reclamanţilor decizia de a suspenda plata chiriei din 27.11.2020 şi de a suspenda activitatea începând cu ianuarie 2021.

Mai mult, a încercat să obţină autorizaţie de securitate la incendiu pentru spaţiul închiriat, să facă lucrări în acest sens, însă proprietarul a refuzat să-i pună la dispoziţie documentaţiile necesare şi a determinat frecvent întreruperea lucrărilor.

Având în vedere imposibilitatea desfăşurării activităţii, sancţionarea contravenţională de către Primăria F. şi suspendarea activităţii de către aceasta în 2017, neobţinerea de proprietari a autorizaţiilor necesare, la 16.03.2022 le-a transmis acestora notificarea de denunţare unilaterală a contractului, contractul de închiriere încetând la 20.09.2022.

Cum reclamanţii-pârâţi nu şi-au îndeplinit obligaţii esenţiale în baza art. 12.1.1 din Contract aceştia datorează daune-interese de 500 EUR pe zi de întârziere pentru perioada 24.03.2020-20.09.2022, în cuantum total de 448.000 EUR având în vedere că sunt întrunite condiţiile răspunderii contractuale în sarcina proprietarilor potrivit art. 1350 şi 1516 Cod civil.

Reclamanţii-pârâţi au formulat răspuns la întâmpinare în care au solicitat respingerea susţinerilor din întâmpinare întrucât pârâta-reclamantă a utilizat spaţiul până în 20.09.2022.

După încheierea contractului în anul 2012, reclamanţii au obţinut Avizul I.S.U., iar pârâta a obţinut autorizaţia de funcţionare.

Ulterior, prin adresa 16214/30.12.2020 primită în ianuarie 2021 reclamanţii au fost înştiinţaţi de închiderea activităţii, iar conform art. 8.1 din Contract, pârâta a demarat alte lucrări de amenajare şi recompartimentare cu acceptul reclamanţilor.

Pe baza documentaţiei depusă la I.S.U., pârâta a obţinut Avizul ISU 36/21/SV/09.08.2021, dar nu a predat această documentaţie necesară obţinerii autorizaţiei şi reclamanţilor şi a preluat sarcina obţinerii ei, aşa cum rezultă cu claritate din corespondenţa electronică din 23.07.2021.

Cu privire la cererea reconvenţională, reclamanţii au invocat netimbrarea şi pe fond au arătat că aceasta este neîntemeiată întrucât pârâta-reclamantă a denunţat contractul fără cauză potrivit art. 2.2.1, iar prin prezenta acţiune tinde la schimbarea cauzei de încetare în rezilierea contractului conform art. 12.1.2 şi, mai mult, şi-a asumat obţinerea autorizaţiei.

Referitor la daunele solicitate, a invocat excepţia prescripţiei dreptului la acţiune având în vedere dispoziţiile art. 12.1.1 din Contract şi faptul că notificarea pentru îndeplinirea obligaţiei de a obţine Autorizaţia de Securitate la Incendiu a fost făcută în noiembrie 2015, iar acţiunea în pretenţii a fost introdusă în 2023.

Prin răspunsul la întâmpinarea formulată la cererea reconvenţională, pârâta SC A SA a invocat decăderea reclamanţilor din dreptul de a mai depune întâmpinare şi de a invoca excepţii.

Pe fondul excepţiei prescripţiei, pârâta-reclamantă a arătat că aceasta este neîntemeiată întrucât a solicitat daunele pentru 3 ani anteriori formulării cererii reconvenţionale.

Reclamanţii-pârâţi nu au fost în imposibilitate să-şi execute obligaţia, din notificările acestora din 03.04.2018, 10.01.2020, 05.01.2021, 15.01.2021 şi 04.02.2021 rezultă că s-a obţinut doar avizul ISU şi se recunoaşte faptul că nu s-a obţinut autorizaţia de securitate.

Pe de altă parte, nu a existat un acord între părţi cu privire la modificarea contractului şi transferarea obligaţiei către chiriaş, dar având în vedere că proprietarul nu a obţinut autorizaţia pentru întreaga clădire, după intrarea în vigoare a Ordinului 129/2016 a demarat procedura de autorizare a spaţiului său, numai după 07.06.2020 acest lucru fiind posibil.

Referitor la prevederile art. 12.1.1, acestea sunt aplicabile şi independent de reziliere, pârâta având dreptul să aleagă între daunele-interese şi reziliere.

Astfel pârâta a solicitat daune interese şi nu penalităţi de reziliere de 450.000 EURO prevăzute la art. 12.3.2.

La 16.10.2023 reclamanţii au formulat cerere de repunere în termenul de a formula întâmpinare şi au invocat nelegala citare la 31.03.2023.

Prin încheierea din 12.12.2023 s-a respins ca neîntemeiată excepţia decăderii reclamantei-pârâte din dreptul de a formula întâmpinare la cererea reconvenţională şi de a invoca excepţia prescripţiei dreptului la acţiune.

În ce priveşte nelegala citare la 31.03.2023 s-a constatat decăderea reclamanţilor din dreptul de invocare.

2.Hotărârea instanței de fond

Prin sentinţa civilă nr.53/15.10.2024 pronunţată în dosarul nr. …/91/2023, Tribunalul V a admis acţiunea formulată de reclamanţii S.C. M SRL, M.N. şi M.G. în contradictoriu cu pârâta A SA, a constatat încetat contractul de închiriere încheiat între părţi la 30.04.2012 prin denunţarea unilaterală de către pârâta-reclamantă SC A SA şi a obligat pârâta-reclamantă SC A SA la chirie în cuantum de 1.137.316,31 lei, la dobânda penalizatoare de 448.752 lei calculată până la 10.04.2024 şi la plata dobânzilor în continuare până la achitarea debitului. A respins ca neîntemeiată excepţia prescripţiei dreptului pârâtei-reclamante la acţiunea pentru daune-interese, excepţie invocată de reclamanţii-pârâţi. A respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională. A obligat pârâta-reclamantă la 19.019 lei cheltuieli de judecată către reclamanţii-pârâţi.

3. Motivarea în fapt şi în drept a hotărârii judecătorești

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că, în fapt, în baza contractului de închiriere încheiat la 30.04.2012 pârâta-reclamantă SC A SA a închiriat de la SC M SRL F., în calitate de proprietară şi comodatară, şi de la proprietarii M.N. şi M.G., spaţiul comercial denumit Supermarket situat în F., Centrul Comercial din Piaţa M nr. …, înscris CF 2448 şi 5714 cu numerele cadastrale 4361/0/1N şi 436/0/5N, cu o suprafaţă măsurată de 850,5 mp, astfel cum rezultă din contract şi din actul adiţional nr. 2 încheiat la 10.09.2012.

Prin actul adiţional nr. 1 încheiat la 14.08.2012 părţile au stabilit că reclamanta-pârâtă SC M SRL deţine în mod exclusiv calitatea de locator şi că toate prevederile contractuale care fac referire la drepturile şi obligaţiile locatorului vor fi interpretate prin raportare exclusiv la societate, comodanţii-proprietari M.N. şi M.G. garantând îndeplinirea obligaţiilor şi respectarea drepturilor locatarului. Spaţiul închiriat a fost preluat fără rezerve la 19.07.2012.

Prin acţiune, reclamanţii au solicitat să se constate că pârâta a denunţat unilateral contractul prin notificarea 16796/16.03.2022, că spaţiul a fost predat la 20.09.2022 şi să se oblige pârâta la plata chiriei pentru perioada 01.01.2021-20.09.2022.

Prin adresa nr.16796/16.03.2022, pârâta SC A SA a notificat reclamanţilor denunţarea unilaterală a contractului invocând disp.art. 2.2.1, 2.2.2, 10.1.13 şi 12.1, cu referire expresă la imposibilitatea obţinerii autorizaţiei pentru securitate la incendiu pentru spaţiul destinat supermarketului şi la neîndeplinirea obligaţiei de către locator.

Potrivit art. 2.1 şi 2.2 din Contract, locatarul are dreptul să denunţe unilateral contractul fără cauză şi fără obligaţia de a plăti penalităţi, despăgubiri sau daune-interese, oricând, începând cu expirarea primilor 2 ani, cu notificarea locatorului cu cel puţin 6 luni înainte.

Pârâta-reclamantă a uzat de acest drept şi nu de declaraţia de reziliere unilaterală la care face referire art. 10.1.13 din Contract şi care presupune dreptul locatarului de reducere a chiriei şi obligaţia locatorului de despăgubire sau de rezilierea unilaterală prevăzută de art. 12.1, cazurile de încetare a contractului fiind diferite.

Astfel, denunţarea unilaterală este o manifestare unilaterală de voinţă, oneroasă sau gratuită, izvorâtă din convenţia părţilor aplicabilă şi contractelor cu executare succesivă cu respectarea unui termen de preaviz şi care duce la încetarea contractului, astfel cum rezultă din art. 1276 Cod civil.

A mai reținut că, deși notificarea de denunţare face referire la neîndeplinirea obligaţiilor de către locator, aceasta nu poate fi asimilată declaraţiei unilaterale de reziliere prevăzută de art. 1552 Cod civil şi care intervine în cazul neexecutării, de regulă culpabile, a unei obligaţii din contractul sinalagmatic.

Având în vedere voinţa manifestată expres de pârâtă în sensul denunţării şi faptul că notificarea întruneşte condiţiile legale, instanța a admis cererea reclamanţilor şi a constatat încetat contractul de închiriere prin denunţarea unilaterală de către pârâtă.

Referitor la plata chiriei pentru perioada 01.01.2021-20.09.2022, a reținut că obligaţia de plată a chiriei este prevăzută în contractul iniţial la art. 5, 5.1.1-5.4.2, modificată prin actul adiţional nr. 2. din 10.09.2012.

Pârâta SC A SA şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei până la 27.11.2020, când le-a transmis proprietarilor notificarea 16117 privind suspendarea plăţii, situație în care reclamanţii au solicitat instanței obligarea sa la plata chiriei şi a majorărilor prevăzute de art. 5.3.6, pentru perioada ianuarie 2021-septembrie 2022.

Emiterea facturilor nu echivalează cu existenţa creanţei, astfel cum susţine pârâta, dar, potrivit contractului şi având în vedere că pârâta a ocupat spaţiul închiriat până la 20.09.2022, aceasta din urmă avea obligaţia să o plătească.

În legătură cu această obligaţie pârâta a invocat excepţia de neexecutare a contractului de către reclamanţi potrivit art. 1556 Cod civil.

A mai reținut pima instanță că, în cazul de faţă, în discuţie este neîndeplinirea de către reclamanţi a obligaţiei de a obţine autorizaţia pentru securitate la incendiu, obligaţie prevăzută de art. 4.2.2 din Contract, pentru obţinerea căreia erau necesare lucrări de amenajare de către pârâtă, în legătură cu care proprietarii nu au fost notificaţi.

Pârâta a făcut dovada notificării repetate a reclamanților în perioada 18.11.2015-18.02.2021 cu privire la neîndeplinirea obligaţiei, perioadă în care, până în ianuarie 2021, a plătit chiria și a desfăşurat activitate, astfel că, timp de cca 8 ani, nu a uzat de dreptul de denunţare sau reziliere unilaterală, de reducere a chiriei sau de a obţine daune-interese.

Mai mult, în cauză reclamanţii au făcut dovada demersurilor efectuate în vederea obţinerii autorizaţiei.

La momentul încheierii şi începerii derulării contractului de închiriere 74/30.04.2012, spaţiul comercial în discuţie avea toate autorizările inclusiv autorizaţia de securitate la incendiu 502.101/13.01.2004.

La clădirea proprietatea reclamanţilor, din care face parte şi spaţiul închiriat pârâtei, s-au efectuat permanent lucrări de amenajare şi extindere, schimbarea legislaţiei după anul 2015 în materia apărării împotriva incendiilor prin modificarea şi completarea Legii 307/2006 impunând respectarea anumitor reguli în amenajare, întocmirea unor proiecte pentru securitatea la incendiu de societăţi specializate şi respectarea acestora în vederea obţinerii autorizaţiilor.

Reclamanţii au făcut dovada că au efectuat lucrări în baza autorizaţiilor de construire 889/29.08.2008, 267/21.06.2011 şi 8/11.01.2020, că au întocmit documentaţia necesară obţinerii Autorizaţiei de Securitate la Incendiu cu o societate specializată, au obţinut de la ISU Avizul 70/19/SU-VN/31.12.2019 şi au informat pârâta cu privire la demersurile efectuate.

Nu numai că pârâta a avut cunoştinţă de demersurile reclamanţilor, dar şi-a desfăşurat activitatea în aceste condiţii şi, odată ce cadrul legislativ i-a permis, a demarat procedura de autorizare separată, a obţinut Avizul ISU şi a început lucrările la 19.10.2021.

Ulterior, invocând blocarea lucrărilor de către proprietari, aceasta le-a sistat şi, în martie 2022, a denunțat contractul.

A apreciat instanța că, împrejurarea că pârâta a decis obţinerea autorizaţiei pentru spaţiul închiriat nu exonerează reclamanta de obligaţia asumată prin contract, însă neîndeplinirea obligaţiei nu-i este imputabilă.

În consecinţă, deşi în discuţie sunt obligaţii reciproce rezultând din contract şi reclamanţii nu şi-au îndeplinit obligaţia de obţinere a autorizaţiei pentru securitatea la incendiu, s-a observat că plata chiriei nu este condiţionată de obţinerea autorizaţiei şi, mai mult, neobţinerea autorizaţiei de către reclamanţi nu le este imputabilă, dovadă în acest sens fiind multiplele demersuri făcute în perioada contractuală.

Aşa fiind, excepţia de neexecutare prevăzută de art. 1556 Cod civil nu poate opera drept cauză justificată de neexecutare de către pârâtă a obligaţiei de plată a chiriei.

Aceasta a ocupat spaţiul până în 20.09.2022 şi, potrivit contractului, datorează chiria pentru perioada ianuarie 2021-septembrie 2022, în cuantum de 1.137.316,31 lei.

De asemenea, potrivit art. 5.3.6 din Contract, pârâta datorează şi dobânda penalizatoare de 0,05% pe fiecare zi de întârziere calculată de la scadenţă la data plăţii efective a debitului, cuantumul acesteia fiind la 10.04.2024, de 448.752,55 lei conform concluziilor raportului de expertiză efectuat în cauză.

Cu privire la cererea reconvențională, a reţinut că, potrivit art. 12.1, în cazul încălcării de locator a obligaţiilor ce-i revin în baza art. 7 şi/sau 10, precum şi în cazul încălcării oricăror altor obligaţii esenţiale asumate, după expirarea unui termen de 10 zile lucrătoare de la data primirii notificării de îndeplinire a obligaţiei, dacă locatorul nu remediază încălcarea în termenul menţionat, locatarul are dreptul să încaseze daune-interese de 500 de EUR pe zi de întârziere calculate de la expirarea termenului de 10 zile lucrătoare sau să rezilieze unilateral prezentul contract în condiţiile art. 1552 Cod civil.

Este adevărat că locatarul din cauza de faţă nu a uzat de dreptul de reziliere şi, contrar susţinerilor reclamanţilor, aceasta are dreptul de a solicita despăgubiri.

Având în vedere notificările repetate efectuate în vederea îndeplinirii obligaţiei de obţinere a autorizaţiei, precum şi faptul că solicitarea pârâtei-reclamante vizează cei trei ani anteriori introducerii cererii reconvenţionale, raportat la art.2517 Cod civil s-a respins ca neîntemeiată excepţia prescripţiei dreptului la acţiune pentru daunele solicitate.

S-au reținut și aplicat dispozițiile art.1350 Cod civil și condițiile ce trebuie îndeplinite în mod cumulativ pentru acordarea daunelor-interese.

Obligaţia neexecutată de reclamanţii-pârâţi este aceea a obţinerii autorizaţiei de securitate la incendiu şi, având în vedere derularea contractului, s-a constatat că aceasta nu a fost o obligaţie esenţială în sensul art. 12.1 din Contract.

Deşi nu s-a obţinut autorizaţia, în cauză nu s-a făcut dovada imposibilităţii de desfăşurare a activităţii de către pârâta-reclamantă sau a sistării activităţii acesteia, din 2012 şi până în 2021 aceasta folosind spaţiul închiriat potrivit scopului iniţial.

Mai mult, în cauză nu se dovedeşte prejudiciul produs, nu se pune problema vinovăţiei reclamanţilor şi nici a legăturii de cauzalitate între fapta reclamanţilor şi pretinsul prejudiciu, în discuţie nefiind dobânda legală penalizatoare potrivit OG 13/2011.

Pe de altă parte, independent de faptul că daunele-interese pot fi pretinse şi dacă nu se uzează de reziliere, s-a constatat că pârâta-reclamantă a denunţat contractul fără cauză potrivit art. 2.2.1 din contract şi nu pentru fapte imputabile reclamanţilor-pârâţi.

Cum nu sunt întrunite condiţiile răspunderii contractuale potrivit art. 1350 şi 1530 Cod civil, nici cele ale art. 12.1 din Contract, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea reconvenţională.

Având în vedere disp.art. 453 cu referire la art. 451 Cod procedură civilă pârâta-reclamantă a fost obligată la cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru de 15.019 lei, onorariu de expert de 4.000 de lei.

4.Apeluri

A. Împotriva acestei sentinţe a promovat apel în termen legal pârâta C.R. S.A. (fostă A S.A.), solicitând admiterea acestuia, desfiinţarea sentinţei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe, cu cheltuieli de judecată.

Cu titlu prealabil, apelanta-pârâtă arată că potrivit art. 477 alin. (1) și art. 481 C.proc.civ., instanța de apel, în cazul în care va rejudeca prezenta cauză, o va face în limitele stabilite expres sau implicit de către apelantă, neputându-i-se crea acesteia o situație mai rea în apel decât cea din hotărârea atacată.

Astfel, în apel nu se va putea repune în discuție excepția prescripției cererii reconvenționale și vor rămâne câștigate cauzei considerentele primei instanțe privind faptul că reclamanții nu au obținut ASI, deși apelanta-pârâtă i-a notificat în mod repetat și că încercările apelantei-pârâte de a obține ASI pentru spațiul închiriat nu i-a exonerat pe reclamanţi de executarea propriei lor obligații esențiale de a obține ASI pentru întreaga clădire.

În motivarea apelului arată, în esenţă, următoarele:

1. Prima instanță nu a motivat respingerea cererii de chemare în judecată.

În primul rând, instanța de fond a înlăturat excepția de neexecutare pe motiv că „plata chiriei nu este condiționată de obținerea autorizației” (pag. 5, paragr. 7 din sentința apelată) fără să explice la ce se referă și de unde a dedus acest lucru, negând pur și simplu operarea excepției, fără explicații. Mai mult, instanța nu a precizat nicăieri ce condiție a excepției de neexecutare ar fi fost pretins neîndeplinită pentru a ajunge la concluzia că „plata chiriei nu este condiționată de obținerea autorizației”.

În al doilea rând, instanța de fond a reținut că „neobținerea autorizației de către reclamanți nu le este imputabilă, dovadă în acest sens fiind multiplele demersuri făcute în perioada contractuală” (pag. 5, paragr. 7 din Sentința apelată), însă nu este explicat în baza căror probe sau raționamente juridice instanța a ajuns la concluzia că neobținerea de către proprietar a autorizației de incendiu pentru spațiul pe care îl deține în proprietate nu îi este imputabilă, în cauză nu s-a invocat nici forța majoră, nici cazul fortuit, iar instanța nu explică cum a ajuns la „imputabilitate”, regula prescrisă de lege fiind obligația de a obține autorizația.

Optica primei instanțe este cu atât mai greu de intuit cu cât art. 1557 alin. (2) C.civ. autorizează expres invocarea excepției de neexecutare chiar și atunci când cealaltă parte este în afectată de un caz de forță majoră, deci nu este în culpă, astfel că nu se înțelege care este temeiul de drept pentru verificarea acestei „imputabilități” în prezenta cauză, nici cum a înțeles prima instanță că neimputabilitatea neobținerii ASI (orice semnificație juridică am atribui acestei noțiuni) ar influența temeinicia excepției de neexecutare.

În al treilea rând, prima instanță a reținut la pag. 5, paragr. 6 din sentința apelată că activitatea pârâtei nu a fost afectată, iar la pag. 5 paragr. 5 din sentința apelată că timp de 8 ani pârâta și-a desfășurat activitatea în aceste condiții, nefăcându-se dovezi de sistare a activității dispusă de organele de control pe linie de urbanism sau PSI. Nu rezultă din niciun considerent al sentinței apelate care este raționamentul parcurs de către prima instanță pentru a concluziona că activitatea apelantei trebuia să fi fost sistată de autorități pentru ca apelanta să poată invoca excepția de neexecutare.

2. Prima instanță nu a motivat respingerea Cererii reconvenționale.

Astfel, aceasta a reţinut că: „Obligația neexecutată de reclamanții-pârâți este aceea a obținerii autorizației de securitate la incendiu și având în vedere derularea contractului, se constată că aceasta nu a fost o obligație esențială în sensul 12.1 din Contract” (pag. 6, paragraf 1). Nu a fost motivată deloc afirmația că obținerea ASI nu ar fi o obligație esențială în sensul clauzei 12.1 din contract, în condițiile în care clauza 12.1 nici măcar nu definește obligațiile esențiale.

Nu era nevoie ca obținerea ASI să fie obligație esențială în sensul clauzei 12.1 din contract pentru a se activa penalitățile de întârziere, întrucât clauza se referă expres la „cazul încălcării de către Locator a obligațiilor care în revin în baza Articolelor 7 și/sau 10, precum și în cazul încălcării oricăror alte obligații esențiale asumate”, iar clauza 10 din Contract la care clauza 12.1 din contract trimite expres, include oricum neobținerea autorizațiilor necesare în vederea funcționării spațiului.

În fine, instanţa a mai reţinut că „în cauză nu se dovedește prejudiciul produs, nu se pune problema vinovăției reclamanților și nici a legăturii de cauzalitate între fapta reclamanților și pretinsul prejudiciu”. Niciuna dintre aceste concluzii nu este motivată. Nu este necesară dovada unui prejudiciu când se solicită executarea unei clauze penale, așa cum s-a solicitat prin cererea reconvențională.

3. În continuare apelanta-pârâtă susţine că sentinţa Tribunalului V este greşită şi trebuie casată. În cazul în care instanța de apel consideră că sentința este suficient motivată, formulează critici de nelegalitate, cu consecința casării sentinţei, iar în rejudecare, modificarea acesteia și respingerea cererii de chemare în judecată și admiterea cererii reconvenționale.

Instanța de fond a soluționat în mod eronat excepția de neexecutare și, pentru a admite cererea de chemare în judecată, a refuzat în mod neîntemeiat să recunoască efectele excepției de neexecutare invocate prin întâmpinare.

În motivare, instanța de fond a reținut că „plata chiriei nu este condiționată de obținerea autorizației” și că „neobținerea autorizației de către reclamanți nu le este imputabilă”. Niciuna dintre aceste două afirmații nu justifică respingerea excepției de neexecutare și admiterea cererii de chemare în judecată.

a) Prima instanță a reținut în mod eronat că obținerea ASI nu ar condiționa plata chiriei. Nu rezultă clar din motivare care este temeiul de drept reținut de prima instanță atunci când a înlăturat excepția de neexecutare pe motiv că plata chiriei nu ar fi condiționată de obținerea autorizației. Nu există un astfel de temei contractual sau de drept aplicabil.

Consideră că admițând Cererea de chemare în judecată pe motiv că obținerea ASI nu condiționează plata chiriei, prima instanță a confundat excepția de neexecutare (art. 1556 C.civ.) cu ordinea executării obligațiilor (art. 1555 C.civ.), cauze justificate de neexecutare diferite.

La excepția de neexecutare, conform art. 1556 alin. (1) C.civ., ambele obligații trebuie să fie simultan exigibile. Prin urmare, faptul că niciuna dintre obligațiile reciproce nu condiționează executarea celeilalte este premisa necesară a excepției de neexecutare, nu un motiv pentru a o respinge.

Mai arată că obligația de a obține ASI este o obligație esențială, iar neexecutarea acesteia în perioada 19 noiembrie 2012 – 20 septembrie 2022 este suficient de importantă pentru suspendarea plății chiriei în perioada 1 ianuarie 2021 – 20 septembrie 2022. Obligația de a obține ASI este o obligație esențială conform prevederilor exprese ale contractului, la fel ca obligația de plată a chiriei, deci neobținerea ASI justifică neplata chiriei. De altfel, o dată cu suspendarea plății chiriei, apelanta a dispus si încetarea și activității în spațiu. Chiria asumată de apelantă a fost stabilită în considerarea primirii unui spațiu care să beneficieze de toate autorizațiile necesare, nu a oricărui fel de spațiu. Ca urmare a neobținerii autorizării, apelanta a decis suspendarea activității corelativ cu suspendarea plăţii chiriei.

De asemenea, conform art. 10.1.13 pct. (i) din contract, imposibilitatea de a obține autorizațiile necesare în vederea funcționării spațiului reprezintă o neexecutare a obligației de a asigura folosința, ceea ce este o obligație esențială a oricărui contract de locațiune conform art. 1777 C.civ. și art. 1786 lit c) C.civ.

Susţine că prima instanță a încălcat următoarele dispoziții legale:

– art. 1270 C.civ. – forța obligatorie a contractului: neconsiderând obligația de a obține ASI o obligație suficient de importantă, prima instanță a ignorat forța obligatorie pe care o au clauzele 18.7 și 10.1.13, aceasta nefiind simple clauze de stil, ci prevederi contractuale prin care părțile și-au asumat în cunoștință de cauză o obligație esențială;

– art. 1268 alin. (3) C.civ. – interpretarea clauzelor în sensul de a produce efecte: omisiunea de a aplica în cauză clauzele 18.7 și 10.1.13 reprezintă și o încălcare a dispozițiilor art. 1268 alin. (3) C.civ., deoarece, dacă prima instanță le-ar fi interpretat în sensul de a produce efecte, ar fi reținut că nefurnizarea ASI reprezintă ea însăși o neexecutare a unei obligații esențiale, suficient de important ca excepția de neexecutare să fie întemeiată și

– art. 1777 C.civ. – intimații erau obligați să asigure folosința liniștită si utilă conform destinației spațiului: prima instanță nu a omis doar clauza 10.1.13, care califică expres nefurnizarea ASI drept neexecutare a obligației intimaților de a asigura folosința, dar a omis și faptul că, potrivit art. 1777 C.civ., obligația locatorului nu este doar să cedeze posesia spațiului, ci să asigure o folosință liniștită și utilă pe toată durata contractului.

Obligația de a asigura folosința este neexecutată inclusiv în situația în care, deși locatarul a preluat spațiul, locatorul nu a făcut toate demersurile necesare pentru ca folosința spațiului să fie utilă conform destinației, respectiv nu a furnizat ASI pentru folosința unui spațiu pe care chiriașul îi va utiliza cu destinație de supermarket, deschis publicului larg.

În cauză, folosința apelantei nu a fost liniștită și utilă nu doar din cauza stării de incertitudine cauzate de simpla lipsă a ASI, dar și din cauză că i s-a refuzat eliberarea autorizației de funcționare pe motivul lipsei ASI, iar Poliția locală a dispus suspendarea activității ca sancțiune contravențională.

Simpla neobținere a ASI, deși s-a angajat contractual în mod expres, face ca folosința să nu fi fost asigurată conform termenilor contractuali și să nu justifice plata chiriei pentru toată perioada contractuală.

Prima instanță nu poate califica drept folosință liniștită și utilă aceea pe care o primește un chiriaș care vrea să desfășoare activitate cu destinație de supermarket într-o clădire fără autorizație de securitate la incendiu.

b) În mod greşit prima instanţă a reţinut că activitatea apelantei nu a fost afectată de lipsa ASI.

În primul rând, simpla neobținere a ASI, deși s-a promis în mod expres face ca folosința să nu fie asigurată conform termenilor contractuali și să nu justifice plata chiriei pentru toată perioada contractuală, indiferent dacă activitatea în spațiu a fost efectiv oprită de autorități sau nu.

În al doilea rând, conform art. 252 alin. (1) C.proc.civ., în baza art. 30 din Legea nr.307/2006 și art.1 lit.e) din Hotărârea Guvernului nr.1739/2006, autorizația de securitate de incendiu era necesară, indiferent dacă o autoritate publică dispune sau nu suspendarea activității printr-un proces contravențional rămas în vigoare.

În realitate, nefurnizarea autorizației pentru securitate la incendiu este un impediment real pentru desfășurarea activității chiriașilor din spaţii comerciale, iar suspendarea activității din proprie inițiativă, chiar în lipsa unei suspendări dispuse de autorități printr-un act administrativ executoriu (așa cum a procedat apelanta) este o dovadă de bună-credință, precauție și respect față de lege, instanțele de judecată neputând încuraja o conduită contrară.

c) Instanța de fond a reținut în mod greșit că neobținerea autorizațiilor spațiului nu este imputabilă intimaților, în calitate de locatori.

Obligaţia este una de rezultat, nu de mijloace, iar conform art.1481 alin.1 Cod civil, debitorul este ținut să procure rezultatul promis, iar neatingerea rezultatului reprezintă neexecutarea obligației.

Neobţinerea ASI reprezintă neexecutarea obligației contractuale. Prin urmare, a reține că neobținerea ASI nu este imputabilă intimaților reprezintă o aplicare eronată a prevederilor legale privind natura obligației intimaților aceea de obligație de rezultat.

Apelanta – pârâtă mai arată că prima instanță a încălcat prevederile legale privind sarcina probei. Din faptul că neobținerea ASI reprezintă neexecutarea obligației contractuale rezultă o altă consecință legală omisă în mod nelegal de prima instanță – activarea prezumției de vinovăție prevăzute de art. 1548 C.civ.

Conform acestui text legal, vinovăția intimaților se prezumă prin simplul fapt al neexecutării. Odată constatat că ASI nu s-a furnizat (aspect necontestat nici de intimați, nici de prima instanță), intimații sunt prezumați a fi în culpă pentru neexecutarea obligației, motiv pentru care ei sunt ținuți să răstoarne prezumția de culpă prin dovedirea forței majore.

Prin urmare, prezumția de vinovăție prevăzută de art. 1548 C.civ. nu a fost niciodată răsturnată, intimații sunt prezumați vinovați pentru neexecutare, iar prima instanță nu putea reține în mod legal că lipsa ASI nu le este imputabilă intimaților având în vedere dispozițiile legale exprese privind sarcina probei.

d.) În fine, prima instanță trebuia să respingă Cererea de chemare în judecată chiar dacă neobținerea ASI nu ar fi fost independentă de culpa intimaților ( art. 1557 alin. (2) C.civ.).

În subsidiar, față de argumentele prezentate, apelanta-pârâtă susţine că, dacă prin absurd, s-ar considera că intimații au fost în imposibilitate obiectivă a obține ASI (lipsa ASI nefiindu-le imputabilă), cererea de chemare în judecată tot trebuia respinsă pe temeiul excepției de neexecutare.

Conform art.1557 alin. (2), teza I C.civ., riscul imposibilității obiective de executare a obligației îl suportă debitorul obligației imposibil de executat, nu creditorul.

Astfel, chiar dacă debitorul obligației de a asigura folosința spațiului prin obținerea ASI (proprietarul) este împiedicat prin forță majoră, creditorul acestei obligații (chiriașul) va putea suspenda executarea propriilor obligații (plata chiriei) prin excepția de neexecutare, deoarece riscul imposibilității obiective de executare este la debitor (intimații proprietari), nu la creditor (apelanta chiriaș).

Prin respingerea excepției de neexecutare pe motiv că lipsa ASI nu ar fi imputabilă intimaților, prima instanță a modificat nelegal și discreționar repartizarea legală a riscului, mutând riscul de la debitor (intimații proprietari) la creditor (apelanta chiriaș), încălcând astfel dispozițiile legale exprese din art. 1557 alin. (2) C.civ..

4. Apelanta-pârâtă critică soluţia primei instanţe în ce priveşte cererea reconvenţională, pe care o apreciază neîntemeiată, în sensul că în mod eronat a respins cererea de acordare a penalităţilor de intârziere.

a.) În mod greşit instanța de fond a reținut că obținerea ASI nu ar fi o obligație esențială în sensul clauzei 12.1. Potrivit acestei clauze „în cazul încălcării de către Locator a obligațiilor care îi revin în baza Articolelor 7 și/sau 10, precum și în cazul încălcării oricăror altor obligații esențiale asumate, după expirarea unui termen de 10 (zece) zile lucrătoare de la data primirii de către Locator a notificării transmise de Locatar prin care acesta din urmă solicită Locatorului îndeplinirea obligației respective, dacă Locatorul nu remediază încălcarea în termenul menționat, Locatarul va avea dreptul (dar nu obligația) la libera sa alegere: 12.1.1. să încaseze daune-interese în cuantum de 500 (cinci sute) de EUR pe zi de întârziere calculate de la expirarea termenului de 10 zile lucrătoare menționat mai sus, și (…)”

Nu doar că obținerea tuturor autorizațiilor necesare este definită la clauza 18.7 pct. (vii) ca element esențial al contractului, dar clauza 12.1 din Contract trimite expres la clauza 10 din Contract. Or, clauza 10.3.13 din Contract privește obligația intimaților de a asigura folosința liniștită și utilă a spațiului inclusiv prin obținerea tuturor autorizațiilor necesare (element indicat expres în clauză). În dinamica economică a Contractului, lipsa tuturor autorizațiilor necesare utilizării spațiului închiriat conform destinației echivalează cu lipsa asigurării unei folosințe liniștite și utile, deci o neexecutarea obligației principale a locatorului. Mai mult decât atât, nu există niciun temei în lege sau în Contract pentru care sensul sintagmei „obligație esențială” din clauza 12.1 să fie diferit de cel din lege sau de cel din restul Contractului.

b.) În mod greșit instanța de fond nu a reținut faptul că folosința liniștită și utilă asupra spațiului a fost efectiv afectată – pag. 6, para. 2 din Sentința apelată.

Cu titlu prealabil, chiar dacă, prin absurd, ar fi adevărat că nu s-ar fi făcut dovada sistării activității, acest aspect nu reprezintă un impediment pentru activarea clauzei penale din contract, iar prima instanță nu a indicat ce condiție a clauzei penale nu ar fi îndeplinită din cauză că activitatea apelantei nu ar fi fost sistată definitiv.

Consideră că a dovedit în apel că activitatea apelantei a fost efectiv afectată de lipsa autorizării, aceasta fiind nevoită să își sisteze activitatea începând ianuarie 2021. Mai important, simpla neobținere a ASI este ea însăși o neexecutare a obligațiilor asumate, pentru care se datorează penalități de întârziere conform clauzei 12.1.1. din Contract, indiferent dacă activitatea în spațiu a fost efectiv oprită de autorități sau nu. În plus, cât timp prima instanță s-a limitat la a reţine că apelanta a folosit spațiul „din 2012 și până în 2021“, înseamnă că a admis că activitatea a fost totuși sistată începând cu ianuarie 2021 și până la încetarea Contractului în data de 20 septembrie 2022. Astfel, dacă penalitățile de întârziere sunt datorate doar dacă nu se desfășoară activitate în spațiu, prima instanță ar fi trebuit să admită măcar în parte Cererea reconvențională, acordând penalități de întârziere pentru intervalul ianuarie 2021 – 20 septembrie 2022 în loc de 24 martie 2020 – 20 septembrie 2022 astfel cum s-a cerut.

c.) Instanța de fond în mod greșit a stabilit că apelanta trebuia să dovedească prejudiciul, ignorând existența clauzei penale. Prejudiciul nu trebuie dovedit când se stipulează o clauză penală. Vinovăția nu trebuie dovedită în materie contractuală așa cum în mod greșit instanța de fond a reținut la pag. 6, para. 3 din Sentința apelată.

În primul rând, scopul principal al oricărei clauze penale este scutirea de proba prejudiciului. Astfel, cererea având ca obiect plata unei clauze penale (pentru evaluarea convențională a prejudiciului suferit din întârziere) nu poate fi respinsă pe motiv că nu s-a dovedit prejudiciul, dovada neexecutării obligației fiind singura probă necesară.

Consecutiv, nu se poate pretinde nici dovada legăturii de cauzalitate dintre fapta ilicită și prejudiciu, fiindcă exigibilitatea clauzei penale decurge în mod direct din simplul fapt al neexecutării – nefurnizarea ASI la scadență.

În ce privește dovedirea vinovăției, sarcina probei nu incumbă apelantei (reclamantă în Cererea reconvențională). Dispozițiile art. 1548 C.civ. prevăd că, în materie contractuală, vinovăția se prezumă prin simplul fapt al neexecutării. Astfel, odată dovedit faptul neexecutării (nefurnizarea ASI), intimații sunt prezumați vinovați. Apelanta nu este ținută să dovedească vinovăția, ci intimații trebuiau să răstoarne prezumția legală. În cauză, intimații nu au răsturnat prezumția legală de vinovăție.

În ce privește observația instanței în sensul că nu se aplică dobânda legală penalizatoare prevăzută de O.G. nr. 13/2011, observația este corectă, deoarece în cauză se aplică penalitățile de întârziere stabilite convențional în clauza 12.1.1 din Contract, nu dobânda legală penalizatoare din O.G. nr. 13/2011. Totuși, această observație nu conduce la respingerea Cererii reconvenționale.

d.) În mod greșit instanța de fond a reținut ca fiind relevantă denunțarea unilaterală a contractului pentru operarea penalităților. Prima instanță nu putea reține ca argument pentru respingerea Cererii reconvenționale faptul că „pârâta-reclamantă a denunțat contractul fără cauză potrivit art. 2.2.1 din contract și nu pentru fapte imputabile reclamanților-pârâți”. Faptul că apelanta a denunțat unilateral Contractul nu este un impediment pentru Cererea reconvențională.

În primul rând, chiar prima instanță a reținut expres că „Este adevărat că locatarul din cauza de față nu a uzat de dreptul de reziliere și contrar susținerilor reclamanților aceasta are dreptul de a solicita despăgubiri”. Astfel, faptul că apelanta a denunțat unilateral Contractul în loc să îl rezilieze nu constituie un impediment pentru solicitarea penalităților de întârziere pe cale reconvențională, aspect confirmat inclusiv de prima instanță.

Prin urmare, argumentul primei instanțe privind denunțarea Contractului în temeiul clauzei 2.1.1 (încetare independentă de culpă) nu poate fundamenta soluția de respingere a Cererii reconvenționale și se impune a fi înlăturată de către instanța de apel.

În plus, este fals că apelanta ar fi denunțat Contractul „fără cauză”, cât timp în adresa de denunțare unilaterală apelanta a indicat expres de ce a decis să înceteze Contractul – din cauza neexecutării obligației de a obține ASI, care a cauzat imposibilitatea obținerii autorizației de funcționare.

Astfel, apelanta nu doar că a indicat expres că alege să denunțe Contractul din cauza neexecutării obligațiilor de către intimați, dar și-a rezervat expres dreptul de a recurge în continuare la orice remedii contractuale aplicabile, așadar atât dreptul de a invoca excepția de neexecutare, cât și dreptul de a solicita plata penalităților de întârziere acumulate până la data de 20 septembrie 2022, când Contractul a încetat urmare a expirării termenului de preaviz subsecvent adresei de denunțare unilaterală.

În concluzie, solicită admiterea apelului, desfiinţarea sentinţei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe, cu cheltuieli de judecată.

În drept, invocă art.13, 1268 alin.(3), 1270, 1548, 1557 alin. (2), 1777, 1786 lit. c) C.civ., art.14, 244, 330, 358, 466, 477, 480, 481 C.proc.civ., art.1 din Protocolul CEDO.

În dovedire, solicită proba cu înscrisurile depuse la dosar.

Apelul a fost legal timbrat cu suma de 24.403 lei (f.48, 167).

B. Împotriva aceleiaşi sentinţe, în temeiul art.472 alin.1 C.pr.civ, au promovat apel incident reclamanţii SC M SRL, M.N. şi M.G., solicitând casarea parțială a sentinţei Tribunalului V relativ la modalitatea de soluționare a excepției prescripției dreptului material la acţiune și, în rejudecare, admiterea excepției, cu consecința respingerii cererii reconvenționale ca fiind prescrisă.

Reclamanţii critică soluţia de respingere a excepției prescripţiei dreptului material la acțiune relativ la cererea reconvențională promovată de SC A SA. Arată că la judecata în fond au invocat, în termen legal, conform dispozițiilor art. 2512 în referire la art. 2517 din Codul civil, excepția prescrierii dreptului la acțiune cu privire la pretențiile emise de pârâtă pe calea cererii reconvenționale.

Prin chiar cererea reconvențională s-a susținut că prin adresa din 18 noiembrie 2015 reclamanții au fost notificați și li s-a solicitat îndeplinirea obligației de a obține autorizația de securitate la incendiu, astfel că termenul general de prescripție de 3 ani se impunea a fi socotit de la expirarea celor 10 zile de la data notificării și nu așa cum a reținut prima instanță, prin raportare la cei 3 ani anteriori promovării cererii.

Calculând termenul general de prescripție de 3 ani de la data expirării celor 10 zile de la primirea notificării emise în baza art.12.1.1 din contract, adică noiembrie 2015, se observă că termenul în care aceste pretenții ar fi putut fi legal emise era împlinit la nivelul datei de 01.12.2017, iar cererea în pretenții, mai exact cererea reconvențională, este formulată în anul 2023, adică la mai mult de 5 ani de la împlinirea termenului de prescripție.

Împrejurarea că, ulterior emiterii și comunicării notificării reglementate de art.12.1.1. din Contract, adică 18.11.2015, locatorul a mai emis alte notificări nu constituie o împrejurare legală în raport de care termenul general de prescripție putea fi întrerupt, așa cum în mod greșit a reținut prima instanță.

În consecință, solicită în temeiul dispozițiilor art.472 alin.1, în ref. la art. 480 alin.1 din C. pr. civilă, admiterea apelului incident, schimbarea sentinței atacate sub acest aspect și, în rejudecare, admiterea excepției prescrierii dreptului material la acțiune în ceea ce privește cererea reconvențională promovată în cauză.

Relativ la aceeași cerere reconvențională, tot în limitele apelului incident reglementat de dispozițiile art. 472 alin. 1 din C. pr. civilă, solicită să se constate că s-a invocat și inadmisibilitatea acesteia întrucât petitul cererii, astfel cum a fost redactat și susținut, tinde la schimbarea cauzei de încetare a contractului, din art. 2.2.1 (denunțare unilaterală fără cauza a contractului, oricând după expirarea primilor 2 ani ai contractului), în rezilierea contractului conform dispozițiilor art. 12.1.2. Potrivit acestui din urmă text, Contractul putea fi reziliat unilateral – pact comisoriu de grad IV, în ipoteza încălcării obligațiilor asumate de locator prin contract. Or, cât timp locatorul A SA a uzat de dispozițiile art.2.2.1 din Contract și a denunțat unilateral, fără cauză, contractul de închiriere, cererea reconvențională, care are efectul schimbării cauzei de încetare a efectelor contractului, din denunțare unilaterală fără cauză, în reziliere ca urmare a neîndeplinirii culpabile a unei obligații, apărea ca fiind inadmisibilă.

În concluzie, pentru toate aceste motive, solicită admiterea apelului incident schimbarea în parte a sentinței atacate în ceea ce privește soluționarea excepțiilor invocate relativ la cererea reconvențională, cerere ce solicită a fi respinsă ca fiind prescris dreptul material la acțiune, respectiv ca fiind inadmisibilă.

În drept, invocă art.205 raportat la art. 482 din C. pr. civilă, art. 472 C. pr. civilă.

În dovedire, solicită proba cu înscrisuri.

Apelul a fost legal timbrat cu suma de 12889 lei ( f.104).

5. Reclamanţii SC M SRL, M.N. şi M.G. au formulat întâmpinare la apelul principal solicitând respingerea acestuia ca nefondat. Apreciază că niciunul dintre motivele invocate de pârâtă nu poate fi reţinut de către instanța de apel.

Referitor la împrejurarea fuziunii prin absorbție și absorbirea societății A SA de către societatea C.R. SA, reclamanţii consideră că acesta nu poate constitui motiv de anulare a sentinței civile nr. 53/15.10.2024, câtă vreme obligația de a încunoștința instanța asupra oricărei modificări intervenite în ceea ce privește forma de organizare, sediul etc., aparținea părții în cauză.

Cu privire la nemotivarea hotărârii invocată de apelanta-pârâtă apreciază că aceasta este în eroare, întrucât sentința pronunțată de instanța de fond este motivată, din lecturarea acesteia putându-se constatat că aceasta cuprinde toate elementele prevăzute de art..425 C. pr. civ. referitoare la conținutul hotărârii, printre acestea regăsindu-se și cele enumerate în cuprinsul alin. (1) lit. b) al normei procedurale evocate, referitoare la expunerea situației de fapt reținuta pe baza probelor administrate, cât și motivele de fapt și de drept, pe care se întemeiază soluția adoptată cu privire la cererile părților.

Raportat la dispozițiile art.477 din C. pr. civilă, solicită să se constate că apelanta SC C.R. SA a solicitat prin apelul promovat doar anularea Hotărârii nr.53/15.10.2024 și trimiterea cauzei în rejudecare la prima instanță, aspect sub care se pot analiza doar motivele indicate la punctul I și, respectiv, punctul III, adică pronunțarea hotărârii în lipsa părții legal citate și motivarea hotărârii.

Caracterul devolutiv al apelului nu este unul absolut, ci este limitat de două reguli restrictive exprimate prin adagiile tantum devolutum quantum apellatum (adică nu se devoluează decât ceea ce s-a apelat) și tantum devolutum quantum judicatum (adică nu se devoluează decât ceea ce s-a judecat). În aplicarea acestor principii, câtă vreme pârâta a solicitat în mod expres doar anularea sentinței primei instanțe, anulare care este subsumată ipotezelor expres indicate la art. 480 alin. 3 din C. pr. civilă, şi sub acest aspect apelul este nefondat.

În ceea ce privește constatarea neexecutării de către reclamanţi a obligațiilor asumate prin contract, invocată de către pârâtă, apelanţii reclamanţi susţin că neobținerea Autorizației privind Securitatea la Incendiu s-a datorat culpei exclusive a societății A SA întrucât, în vederea obținerii acestei autorizații, nu a predat la solicitarea reclamanților documentația tehnică și proiectul pentru lucrările de amenajare și recompartimentare efectuate în spațiul închiriat, avizate de experți de specialitate MLPAT și Pompieri, situație în raport de care aceștia au fost în imposibilitate obiectivă de a solicita și obține Autorizația ISU.

Mai mult, așa cum rezultă din corespondența electronică – Anexa nr. 2 la întâmpinare la cererea reconvențională, părțile au convenit ca toate demersurile pentru obținerea acestei autorizații să revină locatarului A SA, astfel că în sarcina reclamanților nu se poate reține nicio vinovăție cu privire la neobţinerea acestei autorizații.

Prin urmare, apreciază apelanţii-reclamanţi, alegațiile apelantei–pârâte relativ la greșita soluționare a excepției de neexecutare a contractului se impun a fi respinse ca fiind nefondate, SC A SA aflându-se în culpă, culpă în raport de care nu putea invoca excepția de neexecutare a contractului.

În drept, invocă art.205 raportat la art. 482 din C. pr. civilă, art. 472 C. pr. civilă.

În dovedire, solicită proba cu înscrisuri.

6. Apelanta–pârâtă C.R. SA (fostă A SA) a formulat întâmpinare la apelul incident şi răspuns la întâmpinarea formulată de apelanţii-reclamanţi la apelul principal.

În motivarea întâmpinării arată că apelul incident este neîntemeiat, apreciind că în mod corect prima instanţă a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune. Având în vedere faptul că obligaţia de a asigura folosinţa spaţiului este o obligaţie cu executare succesivă ce este datorată în fiecare zi din perioada contractuală, nu este incident termenul de prescripţie de 3 ani. În plus, în cauză sunt incidente considerentele Deciziei nr.7/27.04.2015 a ÎCCJ, potrivit cărora pârâta este îndreptățită la despăgubiri pentru o perioadă de 3 ani anterioară introducerii cererii reconvenţionale.

Prin răspunsul la întâmpinare apelanta–pârâtă a reluat argumentele invocate prin apelul principal.

7. Analizând hotărârea atacată în limita criticilor formulate prin motivele de apel şi raportat la probatoriile existente la dosar, precum şi în temeiul dispoziţiilor art.466 şi următoarele C.proc.civ., Curtea constată următoarele:

Apelanta C.R. SA a solicitat admiterea apelului, desființarea sentinței și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe, principalul argument dezvoltat în cuprinsul cererii de apel și în cadrul dezbaterilor fiind acela că hotărârea nu este motivată în privința principalului motiv care a determinat admiterea cererii de chemare în judecată și respingerea cererii reconvenționale, respectiv faptul că neobținerea autorizației la incendiu nu este imputabil reclamantei-intimate M SRL.

În subsidiar, în ipoteza în care hotărârea va fi considerată ca suficient motivată, a invocat netemeinicia hotărârii și a solicitat modificarea sentinței apelate și, în rejudecare, respingerea cererii de chemare în judecată și admiterea cererii reconvenționale.

Apelanții M.N., M.G. și M SRL au declarat apel incident, solicitând admiterea căii de atac și, în rejudecare, admiterea excepției prescripției dreptului material la acțiune și respingerea cererii reconvenționale ca fiind prescrisă.

Față de solicitările apelanților, instanța va analiza soluția primei instanțe atât cu privire la cererea de chemare în judecată, cât și cu privire la cererea reconvențională. De asemenea, analiza instanței de apel va avea în vedere atât solicitarea pârâtei-apelante de trimitere a cauzei în rejudecare a prima instanță, cât și cererea subsidiară, de rejudecare a fondului de către instanța de apel, în limitele stabilite prin criticile de netemeinicie și nelegalitate stabilite de părți.

A. Apelul pârâtei C.R. SA (continuatoarea A SA)

Cererea de chemare în judecată.

Potrivit dispozițiilor art. 480 alin. (3) C. proc. civ., „În cazul în care se constată că, în mod greşit, prima instanţă a soluţionat procesul fără a intra în judecata fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părţii care nu a fost legal citată, instanţa de apel va anula hotărârea atacată şi va judeca procesul, evocând fondul. Cu toate acestea, instanţa de apel va anula hotărârea atacată şi va trimite cauza spre rejudecare primei instanţe sau altei instanţe egale în grad cu aceasta din aceeaşi circumscripţie, în cazul în care părţile au solicitat în mod expres luarea acestei măsuri prin cererea de apel ori prin întâmpinare (…)”.

Așadar, măsura trimiterii cauzei spre rejudecare, în ipoteza anulării hotărârii primei instanţe, poate fi dispusă de instanţa de apel numai cu respectarea cumulativă a două condiţii: cel puţin una dintre părţi a solicitat în mod expres luarea acestei măsuri prin cererea de apel ori prin întâmpinare și prima instanţă a soluţionat procesul fără a intra în judecata fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părţii care nu a fost legal citată.

Pârâta-apelantă C.R. SA a invocat prima ipoteză. Instanța reține că, într-adevăr, judecarea procesului fără intrarea în judecata fondului nu implică numai ipoteza în care prima instanţă a judecat cauza în temeiul unei excepţii procesuale, ci şi situaţia în care hotărârea primei instanţe nu cuprinde motivarea soluţiei pronunţate, nefiind analizate susţinerile părţilor. Ca atare, Curtea va aprecia în concret dacă, în cauza dedusă judecății, prima instanţă a intrat sau nu în cercetarea fondului, urmând să analizeze stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă, prin prisma criticilor dezvoltate în apel.

Instanţa de fond nu putea să analizeze altceva decât pretenţiile cu care a fost investită, iar limitele investirii sale, astfel cum au fost determinate de părți prin cererea de chemare în judecată și prin cererea reconvențională au fost pe deplin respectate.

Contrar opiniei pârâtei-apelante, în considerentele hotărârii de fond se regăsesc argumentele ce constituie fundamentul hotărârii pronunțate. Situația de fapt a fost corect stabilită, fiind reținute și temeiurile de drept aplicabile.

Sub un prim aspect, Curtea observă faptul că reclamanții au solicitat prin cererea introductivă să se constate că pârâta a denunțat unilateral contractul de închiriere din 30.04.2012, în baza art.2.2.1, prin notificarea nr.16796/16.03.2022.

Pe de altă parte, temeiul de drept al cererii reconvenționale se referă la posibilitatea pârâtei de a solicita rezilierea contractului, cu daune-interese, pentru neîndeplinirea unei obligații esențiale din partea locatorului, constând în obținerea autorizației de securitate la incendiu.

Or, instanța de fond, stabilind situația de fapt rezultată din contractul de închiriere și actele adiționale, în motivarea soluției de admitere a cererii de chemare în judecată a arătat clar și fără echivoc faptul că pârâta-reclamantă C.R. SA (fosta A SA) a uzat de dreptul său, prevăzut la art.2.2.1 din contract, de a-l denunța unilateral, fără cauză și fără obligația de a plăți penalități. Mai mult decât atât, judecătorul fondului a detaliat argumentarea, analizând conținutul notificării de denunțare în ceea ce privește invocarea neîndeplinirii obligațiilor de către M SRL și stabilind, în mod corect, că aceste referiri nu pot fi asimilate declarației unilaterale de reziliere prevăzute de art.1552 C.civ. (pag.4, alin.1 și 2).

Au fost astfel analizate și contraargumentele pârâtei-reclamante, care a încercat să translateze motivele invocate în susținerea și dovedirea cererii reconvenționale către cererea de chemare în judecată, a cărei respingere a solicitat-o. Acest aspect a fost invocat ca motiv de apel, în susținerea netemeiniciei hotărârii primei instanțe, apelanta susținând la pct.V.4 din motivele de apel că prima instanță ar fi trebuit să respingă cererea de chemare în judecată în temeiul art.1557 alin.2 teza I C.civ., chiar dacă reclamanții-intimați ar fi fost într-o imposibilitate obiectivă de a obține autorizația.

Motivul de apel este nefondat.

Situația de fapt rezultată din înscrisurile constând în notificări și facturi a fost coroborată cu dispozițiile contractuale și dispozițiile legale incidente și în privința soluției date capătului de cerere referitor la obligarea pârâtei la plata chiriei pentru perioada 1.01.2021-20.09.2022. În acest cadru a fost analizată și obligația reclamantei M SRL de a obține autorizația PSI, analiză ce denotă caracterul nefondat al criticilor apelantei.

În mod corect prima instanță a reținut că la momentul derulării contractului spațiul închiriat avea autorizația de securitate la incendiu nr.502.101/13.01.2004, aceasta fiind emisă cu respectarea dispozițiilor OG nr.60/1997 (abrogată prin Legea nr.307/2006) și a HG nr. 448/2002 (abrogată prin HG nr.571/2016), în vigoare la acel moment (fila 119 vol.2).

Tot în mod corect instanța de fond a luat în considerare și modificările care au intervenit cu privire la legislația în domeniu pe parcursul executării contractului de locațiune încheiat de părți, constatând că reclamanta M SRL a obținut avizul nr.70/19/SU-VN/31.12.2019 (fila 120 vol.2).

Analizând dispozițiile legale ale legislației speciale edictate în acest domeniu, instanța de apel reține dispozițiile art. 30 din Legea nr.307/2006, potrivit cărora „(1) Începerea lucrărilor de execuţie la construcţii şi amenajări noi ori de modificare şi/sau schimbare a destinaţiei celor existente se face numai după obţinerea avizului de securitate la incendiu.

(2) Obligaţia solicitării şi obţinerii avizului de securitate la incendiu prevăzut la alin. (1) revine persoanei fizice ori juridice care finanţează şi realizează investiţii noi sau lucrări de modificare şi/sau schimbare a destinaţiei construcţiilor.(…)

(5) Avizul de securitate la incendiu se emite şi pentru: a) modificări de compartimentare nestructurală, demontabilă, realizată din materiale uşoare”.

Art. 302 alin. (1) și (2) prevede următoarele:

„Categoriile de construcţii şi amenajări care se supun avizării şi/sau autorizării privind securitatea la incendiu se aprobă prin hotărâre a Guvernului.

Normele metodologice de avizare şi autorizare privind securitatea la incendiu se elaborează de Inspectoratul General, se aprobă de ministrul afacerilor interne şi se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.”

Potrivit art.31 alin.(3) din același act normativ, ”Obligaţia prevăzută la art. 301 alin. (1) privind autorizaţia de securitate la incendiu trebuie îndeplinită după admiterea recepţiei la terminarea lucrărilor şi remedierea tuturor neconformităţilor.”

Normele metodologice pentru avizarea şi autorizarea de securitate la incendiu şi protecţie civilă au fost adoptate mult mai târziu, prin Ordinul nr.129/2016.

Concluzia ce se desprinde din interpretarea acestor dispoziții, raportat la situația de fapt dedusă judecății, este aceea că locatorul îndeplinea cerința impusă prin contract la data încheierii contractului și, pe parcursul derulării acestuia, a făcut demersurile necesare pentru a se conforma noilor modificări legislative. Concomitent însă, pârâta-apelantă nu a făcut dovada îndeplinirii propriilor obligații legale.

Pe de altă parte, instanța mai remarcă și faptul că obligația instituită la pct.4.2.2 , astfel cum a fost formulată, era o obligație imposibil de realizat pentru reclamantă.

Astfel, locatorul M SRL „se obligă să obțină autorizația de funcționare cu privire la prevenirea și stingerea incendiului pentru întreaga clădire, incluzând supermarketul, în termen de 3 luni de la data finalizării tuturor lucrărilor de amenajare a spațiului de către locatar”.

Obligația obținerii autorizației pentru întreaga clădire îi revine fără îndoială, proprietarului M SRL, dar numai după momentul recepției la terminarea lucrărilor, potrivit art.31 alin.3 din Legea nr.307/2006, conținutul acestuia rămânând neschimbat ca urmare a modificării intervenite prin OUG nr.80/2021.

Având în vedere că imobilul deținut de reclamantă, imobil în care se află și spațiul închiriat nu a fost încă recepționată, în mod corect a reținut instanța de fond lipsa culpei acesteia pentru neobținerea autorizației. Concluzia este corectă, din moment ce însuți avizul obținut de reclamantă în anul 2019 confirmă că aceasta este și poziția autorităților competente, avizul menționând în partea finală că deținătorul acestuia are obligația obținerii autorizației după efectuarea recepției la terminarea lucrărilor.

Distinct însă de obligația obținerii autorizației pentru întreaga clădire există și obligația obținerii autorizației PSI pentru spațiul închiriat cu destinație de supermarket, în temeiul art.30 alin.5 din lege. Distincția a fost înțeleasă de către reclamantă care, prin adresa nr.170/21.12.2015 a informat pârâta că obiectivul hala M în întregul ei nu face obiectul unei reautorizări PSI conform Legii nr.307/2006, fiind construită anterior anului 1989. Astfel, reclamanta a solicitat pârâtei să ia toate măsurile care se impun, în situația în care activitatea desfășurată în spațiul închiriat este supusă autorizării (fila 188 vol.1)

În acest context, pârâta-apelantă C.R. SA a inițiat demersuri pentru intrarea în legalitate. Aceasta era obligată, potrivit dispozițiilor legale, să întocmească anumite documente tehnice referitoare la lucrările de amenajare și compartimentare efectuate, documente pe care ar fi trebuit să le predea proprietarului în vederea integrării în întregul proiect al obiectivului. Abia ulterior, proprietarul M SRL, ca beneficiar al lucrării, avea obligația de a face anumite demersuri către ISU V. De altfel, părțile au purtat o corespondență în cursul anului 2021, corespondență ce dovedește atât demersurile reclamanților pentru a se conforma noilor dispoziții legale, cât și existența anumitor obligații în sarcina pârâtei, care și-a declarat disponibilitatea de a sprijini acțiunile acestora, deși în final nu s-a ajuns la rezultatul urmărit. (filele 12-16 vol.2 dosar fond)

Cum pârâta-apelantă nu a administrat probe în sensul îndeplinirii propriilor obligații, ce îi reveneau în temeiul legii și care erau absolut necesare pentru ca reclamanții să își îndeplinească propria obligație, nu se poate reține culpa acestora din urmă în temeiul art.4.2.2 din contract, motivul de apel dezvoltat la pct.V.3 („instanța de fond a reținut greșit că neobținerea autorizațiilor spațiului nu este imputabilă intimaților, în calitate de locatori”) fiind nefondat.

Toate aceste aspecte au fost reținute de instanța de fond în considerentele sentinței apelate, fiind analizate și alte aspecte precum pasivitatea pârâtei care timp de 8 ani și-a desfășurat activitatea în aceste condiții, sau procesul-verbal de constatare a contravenției, anulat de instanță.

Concluzia instanței de fond în sensul că plata chiriei nu este condiționată de obținerea autorizației de securitate la incendiu este, de asemenea, corectă, având în vedere contextul anterior analizat cu privire la obligațiile ce reveneau fiecărei părți pentru obținerea autorizației și dispozițiile art.5.3.7 din contract. Deși aparent pct.5.3.7 alin.1 condiționează obligația de plată a chiriei de obținerea tuturor autorizațiilor prevăzute de art.4, al.3 conchide că ”în orice caz, dacă, în ciuda faptului că nu au fost emise toate autorizațiile prevăzute la art.4 de mai sus, locatarul deschide supermarketul pentru public, locatarul va plăti chirie de la data deschiderii supermarketului către public”.

Este adevărat că paragraful următor îi dă posibilitatea locatarului să rezilieze unilateral contractul în condițiile art.1552 C.civ., în caz de neobținere a autorizației PSI (art.4), dar pe de o parte, aceasta este doar o posibilitate, nu o obligație, iar pe de altă parte, locatarul nu a uzat de această posibilitate, așa cum în mod corect a reținut și prima instanță. Prin urmare, alegațiile pârâtei-apelante referitoare la legătura dintre obținerea autorizației și plata chiriei sunt corecte doar în parte și nu determină schimbarea soluției primei instanțe, care a obligat-o la plată.

Pentru aceleași argumente, este nefondat și motivul de apel potrivit căruia apelanta a invocat excepția de neexecutare pentru a justifica neexecutarea propriei obligații de plată a chiriei timp de 21 de luni, această neexecutare fiind, în opinia sa, justificată de neexecutarea de către celalaltă parte a obligației esențiale de a obține autorizația PSI. Potrivit dispozițiilor contractuale anterior menționate, locatarul era obligat la plata chiriei în toate cazurile, inclusiv în situația în care autorizația de la art.4 nu a fost obținută, dacă magazinul a fost deschis pentru public. Or, faptul că supermarketul a funcționat timp de 8 ani în continuu, fiind deschis publicului nu a fost negat.

Cât privește dispozițiile art.10.1.13, invocat de apelantă pentru a argumenta dreptul său la rezilierea contractului în anumite situații, printre care și aceea a neobținerii autorizațiilor necesare funcționării, acestea privesc obligația locatorului de a asigura folosința liniștită și utilă a spațiului închiriat. Imposibilitatea locatorului de a prelungi sau obține autorizațiile necesare funcționării constituie, potrivit acordului părților, o încălcare a acestei obligații și permite locatarului să solicite rezilierea unilaterală a contractului în condițiile art.1552 C.civ.

Textul impune o condiție, aceea a lipsei culpei locatarului. Or, așa cum s-a arătat anterior, tocmai locatarul A SA este în culpă pentru nepredarea documentelor tehnice necesare obținerii autorizației către locator. Interpretarea corectă a probelor administrate în cauză demonstrează faptul că prezumția de culpă a debitorului contractual, instituită de art.1548 C.civ., a fost răsturnată în ceea ce privește obligația locatorului de a obține autorizația în discuție.

Referitor la nemotivarea cererii reconvenționale, susținerile pârâtei-apelante nu pot fi primite, din moment ce determinarea situației de fapt se întemeiază pe aspecte comune, ce impun o singură analiză. Totodată, hotărârea atacată cuprinde și motivarea în drept reținută de instanța de fond pentru soluția pronunțată.

Ambele părți au declarat apel cu privire la soluția dată cererii reconvenționale.

Pârâta-reclamantă a criticat respingerea eronată a cererii de acordare a penalităților de întârziere solicitate prin cererea reconvențională.

Reclamanții-pârâți au formulat apel incident, criticând soluția de respingere ca nefondată a excepției prescripției. Au solicitat admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței și, în rejudecare, admiterea excepției și respingerea cererii reconvenționale ca prescrisă.

În esență, prin cererea reconvențională pârâta a solicitat obligarea reclamanților la plata daunelor-interese de 500 Euro pe zi de întârziere, în temeiul clauzei 12.1.1, pentru încălcarea dispozițiilor art.10, referitoare la obligația locatorului de a asigura folosința liniștită a spațiului închiriat, inclusiv prin îndeplinirea obligației de obținere a autorizației PSI.

Cu toate că unele dintre argumentele dezvoltate de către apelantă sunt corecte, nu se impune schimbarea soluției instanței de fond, cererea reconvențională fiind în mod corect respinsă ca nefondată.

În al doilea rând, este corectă și susținerea că această clauză penală îl dispensează pe cel care o invocă de proba prejudiciului. De asemenea, este corectă și afirmația conform căreia denunțarea unilaterală a contractului nu împiedică partea să solicite penalitățile de întârziere prevăzute la pct.12.1.1. însă, contrar susținerilor apelantei, instanța de fond a reținut acest aspect, recunoscând pârâtei de a solicita despăgubiri, chiar dacă nu a uzat de dreptul de reziliere.

În ceea ce privește vinovăția, sarcina probei revine părții adverse, care a reușit să răstoarne prezumția instituită prin lege. Toate considerentele anterior reținute cu privire la inexistența culpei intimaților M.N., M.G. și M SRL în ceea ce privește neobținerea autorizației pentru securitate la incendiu, care au determinat respingerea argumentelor părții adverse și admiterea cererii de chemare în judecată, rămân valabile și pentru soluția ce se impune cu privire la cererea reconvențională.

B.Apelul incident declarat de intimați în considerarea soluției date excepției prescripției dreptului material la acțiune este, de asemenea, nefondat.

La prima vedere, pârâta A SA (C.R. SA) a încercat o modificare a cauzei de încetare a contractului din 2.2.1 – denunțare unilaterală, fără cauză, în 12.1.2 – reziliere unilaterală pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate de locator prin contract.

În realitate, pârâta a utilizat aceleași argumentele de fapt și de drept în dublu scop, al dovedirii propriei cereri reconvenționale și al respingerii cererii de chemare în judecată. Astfel, pârâta și-a întemeiat întreaga apărare pe un singur element, al culpei reclamanților pentru neobținerea autorizației, atât în scopul invocării excepției de neexecutare, pentru a obține respingerea cererii de chemare în judecată, cât și în scopul dovedirii propriilor pretenții din cererea reconvențională.

Cele două cereri care au investit instanța au însă temeiuri contractuale și legale diferite, iar instanța de fond a făcut o distincție clară și corectă între acestea.

Referitor la soluționarea greșită a excepției prescripției dreptului material la acțiune, apelul este, de asemenea, nefondat. Nu se pune problema calculării termenului de prescripție începând cu a 10-a zi după notificarea din 18.11.2015, întrucât contractul nu a încetat ca urmare a rezilierii unilaterale de către locatar. Dimpotrivă, pentru fiecare zi de întârziere curge un termen distinct, iar obligația locatorului de a asigura folosința liniștită a spațiului închiriat, inclusiv prin obținerea autorizațiilor necesare funcționării este una continuă, ce persistă pe toată durata contractului.

În privința acestor daune-interese sunt incidente dispozițiile art.2526 C.civ., care prevede că prescripția dreptului la acțiune începe să curgă de la data la care fiecare prestație devine exigibilă. Calculând termenul general de 3 ani în sens invers, începând cu data formulării cererii reconvenționale și luând în calcul data încetării contractului prin denunțare unilaterală, în mod corect pârâta s-a oprit la data de 24.03.2020 și a solicitat daune-interese începând de la acest moment și până la data încetării contractului, 20.09.2022. Astfel, termenul de prescripție a fost respectat.

Având în vedere cele anterior expuse, instanța de apel apreciază că nu se impune nici trimiterea cauzei în rejudecare, în temeiul art.480 alin.3 C.proc.civ., nici schimbarea hotărârii primei instanțe pentru motivele de nelegalitate și de netemeinicie invocate de părți, ambele apeluri urmând a fi respinse ca nefondate, conform art.480 alin.1 C.proc.civ.

Văzând și disp.art.451 și urm. C.pr.civ., nu va acorda cheltuielile de judecată solicitate.

(decizie rezumată de judecător Sorina LUCHIAN)

Contract de închiriere, denunțare unilaterală. Interpretarea clauzelor contractuale. Clauze esențiale

Contact

Informații utile